ブリッジレポート：（8860）フジ住宅 2022年3月期第3四半期決算

宮脇 宣綱　社長	フジ住宅株式会社(8860)

会社情報

株式情報

*株価は3/3終値。発行済株式数は直近四半期末の発行済株式数から自己株式を控除。数値は四捨五入。
*ROE、BPSは21年3月期実績、EPS、DPSは22年3月期予想。

連結業績推移

*単位：百万円

フジ住宅の2022年3月期第3四半期決算について、ブリッジレポートにてご報告致します。

目次

今回のポイント
１．会社概要
２．中期利益計画（20/3期～22/3期）
３．2022年3月期第3四半期決算
４．2022年3月期業績予想
５．今後の注目点
＜参考：コーポレートガバナンスについて＞

今回のポイント

• 22/3期第3四半期は前年同期比7.3％の減収、同16.9％の経常増益。売上面では、自由設計住宅、分譲宅地販売、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡し数が増加したものの、前年同期に兵庫県加古川市の大型分譲住宅用地の一部を素地販売したこと及び中古住宅の保有在庫を大幅に圧縮したことで販売戸数が減少したため、前年同期を下回った。利益面では、前年同期の素地販売に伴う利益の減少要因を、住宅流通セグメントの収益性改善や広告宣伝費等のコスト削減でカバーし、増益となった。また、売上高の先行指標となる2021年12月末の受注契約残高は、分譲マンションや個⼈投資家向け⼀棟売賃貸アパートの好調な受注契約により2020年12月末比で9.0％増加した。

   

• 同社は、2022年2月8日付で22/3期業績予想の修正を行った。新しい22/3期の会社計画は、前期比2.1％減収、同40.5％経常増益。売上面では、ウッドショックに伴う戸建住宅の引渡し延期及び住宅流通セグメントにおいて足もとの中古住宅引渡し件数の鈍化を反映させ当初計画を24億円減額。一方、利益面では、住宅流通セグメントにおける収益性の改善及び土地有効活用セグメントにおける個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しの増加などを反映し経常利益で当初計画を4億円増額した。配当予想は、前期と同額の1株当たり年27円の予定（上期末14円、期末13円）を据え置き。

   

• 今第3四半期末の受注契約残高は前年同期比9.0％増加と好調な結果となった。来期の業績拡大に向け期待が膨らむ。同社は中古住宅を除き、自由設計住宅で約9ヵ月、個人投資家向け一棟売賃貸アパートで約1年など、受注から売上高の計上までのリードタイムが長い。そのため、今期末の受注契約残高は来期の業績拡大を占う上での非常に重要な判断材料となる。期末の受注契約残高を更に積み増すことができるのか続く第4四半期の受注動向が注目される。

   

１．会社概要

地盤である大阪府を中心に、阪神間と和歌山市内で、戸建分譲・中古住宅等の住宅･不動産事業を展開。主力の戸建分譲は、分譲ながら間取りや設備仕様等、建築基準法の範囲内で最大限に顧客の要望を取り入れる「自由設計」と50～200戸規模で街並みの統一性を重視した開発を行う「街づくり」に特徴がある。また、中古住宅の改装販売、金融機関とタイアップした土地有効活用事業や個人投資家向け一棟売賃貸アパート販売事業、賃貸・管理事業も事業の柱である。
販売代理や戸建住宅から派生した各事業が独自のノウハウを持ち、他の事業部門を相互に補完する（相乗効果）、単なる住宅の分譲会社ではなく地域や時代の住宅に関するあらゆるニーズに対応できる機能を備えていることが「住まいのトータルクリエイター」である同社の特長だ。地域密着型経営の特長を活かし、顧客に顔を向けた「売りっ放し」、「建てっ放し」のない顧客満足度の高い住宅づくりを目指している。

（同社決算説明会資料より）

【1-1 事業内容】

*売上構成比は報告セグメント合計（内部売上高を除く）に対する比率。

分譲住宅事業（22/3期第3四半期 売上構成比33.7％）
戸建とマンションの分譲を展開。特徴は50～200戸規模の新築戸建住宅の「街づくり」と、顧客自身が住まいづくりに参加する 「自由設計」。自由設計住宅では間取りや設備仕様に対する様々なニーズに対応。また、新築分譲マンション販売事業も分譲住宅セグメントに含まれている。マンション分譲は地価上昇とその後の供給過剰・需要低下に伴う事業リスクの高まりを予見し05年春に事業を停止したが、リーマン・ショック後の地価の下落と分譲マンション市場の需給改善を踏まえて12年2月に再開。駅近の利便性の高い立地等、物件を厳選した1次取得者向けの価格訴求力のある分譲マンション販売を特徴とする。

（同社HPより　左：アスモの丘グリーンセントラル堺　、　右：　『シャルマンフジ和歌山駅前グランピーク』）

住宅流通事業（同 21.6％）
中古住宅再生事業『快造くん』の販売を展開。中古住宅再生事業『快造くん』は、中古住宅の「仕入」から、「リフォーム」、「販売」に至る住宅販売の3つの要素を全て揃えた同社ならではの事業。地域密着型経営やリフォームのマニュアル化による独自のノウハウに強みを持つ。同社の住宅流通事業は、主に阪神間で事業活動を行っている。

リフォーム前　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　リフォーム後
（同社ＨＰより）
自由に見て、自由に選べる住宅情報展示場『おうち館 本店』（大阪府岸和田市）

土地有効活用事業（同21.5％）
賃貸住宅等の建築請負と個人投資家向け一棟売賃貸アパートを展開。建築請負では、賃貸管理のノウハウを生かした提案型の賃貸住宅の建築請負を実施。また、個人投資家向け一棟売賃貸アパートは、同社で土地を仕入れ、賃貸アパート等を建築し販売する。コスト競争力のある木造アパート「フジパレス」シリーズに08年11月サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」が加わり、より独自性が強まった。個人投資家向け一棟売賃貸アパートでは、1棟当たり1億円前後の賃貸アパートが中心。資金運用手段として根強い需要がある。また、近年サービス付き高齢者向け住宅を積極的に開発している。

（同社ＨＰより）
サービス付き高齢者向け住宅『フジパレスシニア』（大阪府堺市）

（同社ＨＰより）
個人投資家向け一棟売賃貸アパート『フジパレス』シリーズ

賃貸及び管理事業（同21.6％）
100％子会社フジ･アメニティサービス（株）が、賃貸アパートの建物管理や入居者募集、賃料回収等の管理業務及び分譲マンションの管理組合からの運営受託を展開。安定収益源となるばかりでなく、良質の賃貸・管理サービスは、賃貸住宅の建築請負や個人投資家向け一棟売賃貸アパートの他、分譲マンションの販売等との相乗効果も高い事業。

建設関連事業（同 1.6％）
2020年1月29日付で全株式を取得し同社の完全子会社となった雄健建設株式会社、関西電設工業株式会社及び日建設備工業株式会社の売上高。21/3期第1四半期より報告セグメントとなった。
土地有効活用事業の需要へのさらなる対応に向けて、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建築工事で、大阪府下を中心に官公庁から民間企業まで幅広い施工実績がある雄健建設グループをパートナーとして迎えたことにより、木造以外の住宅を提供できるようにして事業のラインナップの充実を図り、業績の安定拡大を目指している。

【1-2同社の強み】

住まいのトータルクリエイターとして幅広い事業に強みを有していること
土地の仕入れ・許認可の取得・設計・建築・販売の一貫体勢を備えた戸建住宅事業で築き上げたノウハウを基盤に、中古住宅販売、土地有効活用、個人投資家向け一棟売賃貸アパート販売、賃貸及び管理の幅広い事業を、相乗効果を図りながら展開。地域密着型経営の特長を活かしながら住まいに関する幅広い事業の相乗効果を発揮し、より高い顧客満足を実現する不動産・サービスの提供を実施。

（同社ＨＰより）

ノウハウを活かした中古住宅再生事業が展開できること
創業当初の住宅の代理販売事業とリフォーム事業のノウハウの融合から生まれたのが、中古住宅再生事業『快造くん』。中古住宅の「仕入」から、「リフォーム」、「販売」に至る住宅販売の3つの要素を全て揃えた同社ならではの事業となっている。地域密着型経営による情報収集はもちろん、リフォームのマニュアル化による“売れる中古住宅づくり”が強み。また、中古住宅の仕入にあたっては、相続登記が未了の場合でも、司法書士と連携して買取りを行う『フジホームバンク』を開設。相続登記にかかる費用も、売却代金から支払いできるなど顧客の利便性も高い。

（同社ＨＰより）

収益力を高める土地活用の提案力を有すること
同社は、単なる土地活用の事業提案だけではなく、市場調査・企画・設計・建築・賃貸管理はもちろんのこと、総合不動産業（ディベロッパー）として、その力を最大限に発揮している。土地の購入や売却、アパート・マンションの建替え、法務・税務に関することなど、顧客からの様々な相談に専門的な見地から的確に対応している。賃貸住宅経営については、多くの土地情報の中から適した土地を厳選し、専任のマーケティングスタッフによる綿密な市場調査をもとに、長期安定経営が可能なプランニングを実施。また、中古収益物件についても、好立地で優良な物件のみを仕入れて商品化。更に、オーナーの「安心・安全・安定」した賃貸経営を万全にサポートする一括借上システムも提案している。

炭の家／ピュアエア
排気ガス等の空気環境汚染に加え、花粉、細菌、ウイルスが大きな問題になっている。これまで培った技術を集結し、徹底的に「空気」と「質」にこだわって生まれたのが同社の「炭の家／ピュアエア」である。特許取得システム「炭の家」の使用権を同社グループ営業地域内で取得しており、他社との差別化や付加価値を見出す商品として安心出来る住まいを提供している。

（同社決算説明資料より）
※顧客が実感した効果の一部

住宅性能表示制度の最高等級取得項目
同社は、顧客に提供する住まいが高品質であり、安心感に満ちた場であることが同社の使命と考えている。その1つとして、自由設計住宅の全邸で住宅性能評価書を取得しており、住宅性能表示の各項目をトップレベルでクリアできる体制を整備している。さらに、地震による揺れを低減させる制震システム「TRCダンパー」を導入し、壁の損壊や家具の転倒を防止する効果を高めている。

（同社決算説明資料より）

地域密着だから出来る住まいづくり
同社には、「決して売りっぱなし・建てっぱなしにしない」という創業の精神がある。顧客の顔が見える範囲で密度の濃い事業を継続していき、アフターフォローの体制を万全にする、そのため全国展開はしないという考え方を徹底している。創業の精神に沿って、何十年とお付き合いをさせて頂くお客様に安心して信頼を頂けるよう地域密着で高品質な住まいづくりを目指している。

【1-3 ESG・SDGｓの取組み】

同社グループはＥＳＧ（環境・社会・企業統治）及びSDGｓと地域密着型経営である同社の事業活動との関連を意識し、社会貢献に取り組むことにより、今後も社会とともに持続的に成長し、信頼される企業グループを目指す方針である。

【1-4 ＤＸ（デジタルトランスフォーメーション）の取組み】

同社では、2009年から介護や育児等のため「働きたくても働けない社員」を対象にテレワークの導入を進めていた。それらに加え、より一層の企業価値の向上につながるものとの考えのもと、デジタル技術を活用した業務の効率化を目的とする各種のDXの推進施策を進めている。

２．中期利益計画（20/3期～22/3期）

同社は、今後3年間の中期業績目標を策定した。地価高騰、建築費高騰、職人不足、消費税増税、販売価格高止まりなど様々な外部環境の変化に対応するべく、「分譲マンションの供給戸数増加」、「より利益率の高いエリアに注力」、「ストック収入の増加」を積極的に行い、中期利益計画の最終年度である22/3月期に過去最高益の更新を目指す。22/3期の数値目標は、売上高1,250億円、経常利益68億円。

中期業績目標

*単位：百万円。

中期利益計画の前提
20/3期 実績
当初の中期利益計画では、以下の見通しを持っていた。分譲マンション供給の端境期と消費税増税による影響で調整の一年。分譲マンション供給の端境期となり、また、職人不足の解消に時間がかかることにより、分譲住宅セグメントの業績は前期よりも減少。こうした中、大阪市内の営業拠点の移設に伴う投資が先行。また、土地を保有していない個人投資家向けに、サービス付き高齢者向け住宅の建築条件付き土地販売を増加。賃貸及び管理事業は、個人投資家向け一棟売賃貸アパート及びサービス付き高齢者向け住宅の取扱戸数の増加により堅調に推移する見込み。
売上高は期初予想を上回る業績となったものの、翌期に販売開始を予定している大型現場の土地造成工事が進んだことによる土地等にかかる控除対象外消費税が増加したこと及び当連結会計年度末時点の現預金積み上げのために資金調達費用が増加したことにより、営業利益及び経常利益は予想を下回る結果となった。

21/3期 実績
当初の中期利益計画では、以下の見通しを持っていた。分譲マンションの引渡しが増加し全体で19/3期を超える水準まで業績回復する計画。堺市及び和泉市の分譲マンション２棟の引渡しを予定しており、分譲住宅セグメントの売上高が19/3期の水準まで回復。また、北摂、阪神間の大型戸建プロジェクトが相次いで販売開始となる。住宅流通セグメントでは、大阪市内・北摂・阪神間といったエリアでの利益率の高い商品の仕入を強化。その他、19/3月期に受注したサービス付き高齢者向け住宅の引渡しが、21/3月期以降に集中する。賃貸及び管理セグメントは、引き続き着実に伸長し売上高200億円に到達する見込み。
しかし、中古住宅に加え分譲住宅事業において、土地販売、建売住宅販売の促進と、新規発売の大型分譲現場も対象とした価格引き下げ等の弾力的な売価設定により、資金の回収と在庫の回転を早めることで、新型コロナウイルス感染症拡大に備えた手許資金の充実、在庫リスクの低減に努めたことから、21/3期の会社計画は中期業績目標を下回る結果となった。

22/3期 計画
当初の中期利益計画では、以下の見通しを持っていた。一棟売賃貸アパート・分譲マンションとも大きく伸び売上高及び利益が過去最高額を更新する予定。大阪市、堺市、摂津市の分譲マンション3棟の引渡しを予定しており、分譲住宅セグメントの売上高は過去最高額を更新する計画。また、北摂、阪神間の大型戸建プロジェクトが引渡時期を迎える。一棟売賃貸アパートの引渡件数が大きく伸びる他、賃貸及び管理セグメントでは、自社保有のサービス付き高齢者向け住宅が50棟を超える見込み。
戸建住宅、分譲マンション、一棟売賃貸アパートの引渡し増加やストック収益である賃貸及び管理セグメントの積み上がりなど当初の見込みに沿った事業運営となっているものの、新型コロナウイルス感染症拡大の影響などにより、22/3期の会社計画は売上高、各段階利益ともに中期業績目標を下回る見通しとなった。

事業セグメント別の中期業績目標

*単位：百万円。
*セグメント利益は全社費用控除前の数値。
*2019年5月8日発表の連結中期利益計画より。

３．2022年3月期第3四半期決算

（１）連結業績

*数値には（株）インベストメントブリッジが参考値として算出した数値が含まれており、実際の数値と誤差が生じている場合があります（以下同じ）。
*単位：百万円。

前年同期比7.3％の減収、同16.9％の経常増益
22/3期第3四半期の売上高は、前年同期比7.3％減の818億円となった。売上高は、自由設計住宅、分譲宅地販売、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡し数が増加したものの、前年同期に兵庫県加古川市の大型分譲住宅用地の一部を素地販売したこと及び中古住宅の保有在庫を大幅に圧縮したことで販売戸数が減少したため、前年同期を下回った。一方、賃貸及び管理セグメントにおいては、土地有効活用事業にリンクする賃貸管理物件数が順調に増加した。売上高の先行指標となる第3四半期末（21/12月末）の受注契約残高は、前年同期末（20/12月末）と比べ、9.0％増加した。

経常利益は、前年同期比16.9％増の43億79百万円。前年同期の素地販売に伴う利益の減少要因を、住宅流通セグメントの収益性改善や広告宣伝費等のコスト削減でカバーし、前年同期比で増益となった。
売上総利益率が前年同期比で0.9ポイント上昇した他、売上高対販管費比率が同0.1ポイント低下したことにより、売上高営業利益率は5.6％と1.1ポイント上昇した。これにより、営業利益は前年同期比14.3％増益の45億79百万円となった。また、営業外収益で補助金収入が増加したことや営業外費用で前年同期に発生した社債発行費用がなくなったことや支払利息が減少したことなどにより経常利益の増益率は営業利益の増益率よりも拡大した。その他、特別損益は特別利益で固定資産売却益を2億54百万円計上したこと（前年同期は23百万円）や特別損失で計上した固定資産売却損が前年同期の82百万円から今第3四半期は2百万円に減少したことなどが主な変動要因となった。

（２）セグメント業績（22/3期第3四半期）

セグメント別業績の状況とトピックス

*単位：百万円。
*売上高は外部顧客への売上高、セグメント利益は報告セグメントの数値。
*セグメント利益の構成比は報告セグメント計に対する比率。
※建設関連セグメントは、2020年1月29日付で全株式を取得し同社の完全子会社となった雄健建設株式会社、関西電設工業株式会社及び日建設備工業株式会社の売上高及びセグメント利益。21/3期第1四半期より報告セグメントとなった。

分譲住宅セグメントの売上高は前年同期比2.1％減の275億71百万円、セグメント利益は同22.0％減の11億62百万円。
売上高は前年同期に計上した大口の素地販売の反動減があったものの、自由設計住宅の引渡しが前年同期の522戸から564戸へ増加したことに加え、分譲宅地販売の引渡しが前年同期の67戸から111戸へ増加したことなどが寄与した。セグメント利益は大口の素地販売の反動減などにより前年同期より減少した。

*単位：百万円

2022年オリコン顧客満足度調査において、近畿第1位（2年連続）と近畿大阪府第1位（3年連続）をダブル受賞した。

（同社決算説明資料より）

住宅流通セグメントの売上高は前年同期比32.6％減の176億45百万円、セグメント利益は同159.5％増の9億65百万円。
中古住宅（一戸建）の引渡戸数は前年同期の178戸から87戸へ減少し、中古住宅（マンション）の引渡戸数も前年同期の986戸から684戸へ減少した。在庫回転率を意識した運営方針の下、長期化在庫の販売促進と仕入厳選を進め、前期は不採算在庫を大幅に圧縮した。前期の在庫の大幅圧縮により今第3四半期は、引渡し戸数と売上高が減少したものの、収益性が大幅に改善しセグメント利益は前年同期を大幅に上回った。

*単位：百万円。

リフォーム産業新聞による買取再販年間販売戸数ランキング2021（2021年7月26日発行）によると、同社は買取再販年間販売戸数ランキング2021において全国第5位となった。同社の住宅流通事業は主に阪神間で事業活動を行っており、限られた地域内での営業活動ではあるものの全国トップクラスの買取再販取扱量を誇っている。
また、おうち館本店はネット非公開物件を含め、常時1,000件以上の物件情報を展示している総合住宅展示場で、エリア・新築・中古別で配置し、希望の物件を探しやすくし、タッチパネル端末でも直感的に物件検索が可能となっている。

土地有効活用セグメントの売上高は前年同期比10.2％増の176億15百万円、セグメント利益は同1.4％減の14億円。
サービス付き高齢者向け賃貸住宅等の建築請負が減少したものの富裕層による投資意欲や資産家の相続税対策ニーズは強く、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡し棟数が大幅に増加し、売上高及びセグメント利益ともに前年同期を上回った。個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡戸数は前年同期の63棟から97棟へ増加した。

*単位：百万円。
*表の売上高・セグメント利益は、セグメント間の内部売上高又は振替高と利益を控除した金額であり、決算短信記載内容と異なる。

（同社決算説明資料より）

（同社決算説明資料より）

賃貸及び管理セグメントの売上高は前年同期比10.1％増の176億89百万円、セグメント利益は同12.9％増21億50百万円。
土地有効活用事業における賃貸物件の引渡しに伴い管理物件の取扱い件数が増加したこと及び自社保有のサービス付き高齢者向け賃貸住宅の増加により、売上高及びセグメント利益ともに前年同期を上回った。

*単位：百万円。

賃貸管理戸数は2016年以降に年間2,000戸ペースで増加している中、高稼働を維持している。
また、2021年3月末現在で、サービス付き高齢者向け賃貸住宅の運営管理棟数は196棟、管理戸数は6,252戸を誇る。また、月刊シニアビジネスデータブック 2022 によると、運営管理棟数210棟とサービス付き高齢者向け賃貸住宅運営棟数ランキングで全国トップとなっている。
＊シニアビジネスデータブックのデータは2021年10月末現在

（シニアビジネスデータブック2022よりインベストメントブリッジ作成）

建設関連セグメントの売上高は前年同期比28.1％減の12億78百万円、セグメント利益4百万円（前年同期はセグメント損失23百万円）。
新型コロナウイルス感染症拡大の影響に伴う民間設備投資の冷え込み、及び公共工事の価格競争の激化に伴う受注残高の減少により、対外売上高は前年同期を下回ったもののセグメント利益は前年同期を上回った。

*単位：百万円。
*表の売上高・セグメント利益は、セグメント間の内部売上高又は振替高と利益を控除した金額であり、決算短信記載内容と異なる。
*建設関連セグメントは、2020年1月29日付で全株式を取得し同社の完全子会社となった雄健建設株式会社、関西電設工業株式会社及び日建設備工業株式会社の売上高。21/3期第1四半期より報告セグメントとなった。

土地有効活用事業の需要へのさらなる対応に向けて、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建築工事で実績のある雄健建設グループをパートナーとして迎えており、木造以外の住宅を提供できるようにして事業のラインアップの充実を図り業績の安定拡大を目指している。現在、大阪府吹田市南吹田及び兵庫県西宮市獅子ケ口町において、同社の100％子会社であるフジ・アメニティサービス株式会社が保有・運営するサービス付き高齢者向け賃貸住宅の建設を手掛けており、今後、協業による相乗効果の増加が期待される。

（同社決算説明資料より）

（3）四半期業績の推移

第3四半期（10-12月期）の連結売上高と経常利益の推移

第3四半期（10-12月期）は、前年同期比で減収減益となったものの過去の第3四半期と比較して高水準の売上高と経常利益となった。

受注契約残高の状況

*単位：百万円。
（同社決算説明資料より）

2022/3期第3四半期末（21/12月末）の受注契約残高は前年同期末（20/12月期末）比9.0％増の606億48百万円となった。分譲住宅は、販売中の分譲マンションの好調な受注契約により受注契約残高が前年同期比4.2％増加した。住宅流通は、前期の在庫圧縮の影響により受注契約が減少した。土地有効活用は、建築請負、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの受注契約が好調に推移し、受注契約残高が同24.6％増加した。建設関連は新型コロナウイルス感染症拡大の影響に伴う民間設備投資の冷え込み、公共工事の価格競争の激化により受注契約残高が減少した。

（４）財政状態

*単位：百万円。
*たな卸資産＝販売用不動産＋仕掛販売用不動産＋開発用不動産＋未成工事支出金＋貯蔵品
*有利子負債＝借入金＋社債＋リース債務

2021年12月末の総資産は1,574億31百万円と前期末比98億37百万円増加した。資産サイドは、主に繰延税金資産などが減少し、現預金やたな卸資産や建設仮勘定を中心に有形固定資産などが増加した。負債・純資産サイドは、主に未払法人税等や前受金などが減少し短期有利子負債や利益剰余金などが増加した。たな卸資産の主な内訳と金額は、販売用不動産191.5億円（前期末156.5億円）、仕掛販売用不動産335.4億円（同292.2億円）、開発用不動産327.9億円（同340.2億円）。今第3四半期は、分譲戸建住宅の引渡しが増え、仕入を大きく上回り在庫が減少したものの、分譲マンション用地の仕入が順調に進み在庫の減少を抑えた。分譲住宅事業の在庫は分譲戸建住宅、分譲マンション合計で3,013戸と今後約3年分の販売在庫を確保している。有利子負債は92億3百万円の増加。自己資本比率は27.6％と前期末から0.5ポイントの低下。

（５）「プライム市場」の選択

同社は、2022年4月4日に移行が予定されている新市場区分において、「プライム市場」の選択を取締役会で決議し、東京証券取引所への申請を行った。

４．2022年3月期業績予想

（１）連結業績

*単位：百万円。

前期比2.1％の減収、同40.5％の経常増益予想
同社は、2022年2月8日付で22/3期業績予想の修正を行った。新しい22/3期の会社計画は、売上高が前期比2.1％減収の1,190億円、経常利益が同40.5％増の50億円。
売上面では、ウッドショックに伴う戸建住宅の引渡し延期及び住宅流通セグメントにおいて足もとの中古住宅引渡し件数の鈍化を反映させ当初計画を24億円減額した。個人投資家向け一棟売賃貸アパートを中心に受注が好調な土地有効活用セグメントと管理物件の取扱い件数が順調に増加している賃貸及び管理セグメントにおいては売上高が期初予想を上回る見込みとなった。
利益面では、住宅流通セグメントにおける収益性の改善及び土地有効活用セグメントにおける個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しの増加並びに人件費、広告宣伝費を中心とする販売管理費の予算比の減少などを反映し経常利益で当初計画を4億円増額した。売上高経常利益率は、前期比1.3ポイント上昇の4.2％の計画。
配当予想は、前期と同額の1株当たり年27円の予定（上期末14円、期末13円）が据え置かれた。

通期セグメント別連結売上高予想

*単位：百万円。

連結業績に対する進捗状況

*単位：百万円。

通期連結業績予想に対する進捗率は、売上高が68.7％と75％を下回っているものの、各段階利益は80％以上と高い進捗となっている。第4四半期に引渡しが集中する業界特性を考えると順調と言えよう。

（２）成長戦略

【相互補完と相乗効果をもたらすバランス経営】
不動産業界は景気や金利の変動といった外部要因に大きな影響を受ける。そのため、同社では多様な商品・サービスを提供することにより、収益の安定化を図れる事業ポートフォリオを目指してきた。各事業が独自のノウハウを持ち、他の事業部門を相互に補完するバランス経営を推進している。

*売上構成比は報告セグメント合計（内部売上高を除く）に対する比率。

ストック事業の拡大
同社は、中長期的な事業の安定成長を目指しストック事業を拡大している。同社のストック事業の賃貸料収入は、個人投資家向け一棟売賃貸アパート及びサービス付き高齢者向け住宅（以下「サ高住」）のサブリース事業を皮切りに、中古住宅アセット事業、サ高住自社保有事業と多角化を進め堅調に推移している。ストック事業である賃貸料収入は毎年安定的に拡大しており、2022年3月期は238億円となる見込みである。

（同社決算説明資料より）

５．今後の注目点

同社は中古住宅を除き、自由設計住宅で約9ヵ月、個人投資家向け一棟売賃貸アパートで約1年など、受注から売上高の計上までのリードタイムが長い。そのため、第3四半期末の受注契約残高は来期の業績拡大を占う上で非常に重要な判断材料となる。今第3四半期末の受注契約残高は前年同期比9.0％増加と好調な結果となった。これは、分譲住宅セグメントにおいて販売中の分譲マンションの受注契約が好調に推移したことや土地有効活用セグメントにおいて建築請負、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの受注契約が好調に推移したことが寄与したものである。こうした一方で、主力事業である自由設計住宅や中古分譲マンションの受注契約残高が前年同期に比べ減少している点は残念であった。今後の巻き返しに期待したい。期末時点で来期の業績拡大のバロメーターとなる受注契約残高を更に積み増すことができるのか続く第4四半期の受注動向が注目される。

また、今期は中期経営計画の最終年度である。新型コロナ感染症拡大の影響を受け残念ながら中期経営計画の数値目標の達成は難しくなっている。受注物件の計画的な引渡しと収益性向上の取組みを通じて中期経営計画の数値目標へどこまで近づけることができるのか注目される。更に、どのような次期中期経営計画が策定されるのか今から楽しみである。第4四半期期より次期中期経営計画のヒントとなる施策が徐々にスタートすることが予想される。今後のニュースフローにも注目したい。
加えて、中長期的な視点ではあるものの世界規模でのESG関連投資の拡大の流れにも注目しておきたい。同社は従来からESGへの取組みに積極的でありこうしたファンドからの資金流入があるのか確認したい。

＜参考：コーポレートガバナンスについて＞

◎組織形態及び取締役、監査役の構成＞

◎コーポレートガバナンス報告書
最終更新日：2021年12月20日
＜実施しない主な原則とその理由＞

＜開示している主な原則＞

＜その他＞
コーポレートガバナンスに関する基本的な考え方において、「経営の効率性・透明性を向上させ着実な業績を上げつつ、株主の立場に立って企業価値を最大化することが、コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方であり、経営上の最も重要な課題のひとつとして位置づけております。」とし、（１）株主価値の最大化、（２）取締役会、（３）監査役・監査役会、（４）社内の情報開示体制の強化、（５）ＩＲ活動の質の向上、（６）内部統制の強化についてそれぞれ述べている。
＊同社12月20日リリースコーポレートガバナンスの状況より
https://www2.tse.or.jp/disc/88600/140120211206447239.pdf

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