ブリッジレポート：（3299）ムゲンエステート 2019年12月期決算

藤田 進一　社長	株式会社ムゲンエステート（3299）

企業情報

株式情報

*株価 2/28終値。各数値は19年12月期決算短信より。

業績推移

*単位：百万円、円。予想は会社側予想。2016年12月期より当期純利益は親会社株主に帰属する当期純利益。以下同様。

株式会社ムゲンエステートの2019年12月期決算概要、2020年12月期業績予想についてご紹介致します。

目次

今回のポイント
1．会社概要
2．2019年12月期決算概要
3．2020年12月期業績予想
4．中期3ヵ年経営計画の進捗
5．今後の注目点
＜参考：コーポレートガバナンスについて＞

今回のポイント

• 19年12月期の売上高は前期比26.4％減の396億円。金融機関の融資姿勢厳格化、不動産価格の高止まり感から購入者の姿勢が慎重になっており、販売件数が減少した。営業利益は同47.2％減の31億円。人件費、販売手数料の減少などで販管費も同14.1％減少したが売上減から減益となった。

   

• 20年12月期の売上高は前期比13.8％増の451億円の予想。不動産売買事業においては、不動産市場の動向を注視したバランスのとれた仕入と販売を考慮し、早期に稼働率改善等を図り、商品化へつなげていく。開発事業及び不動産特定共同事業は、2021年度以降の収益化を目指す。不動産賃貸事業は、不動産動向を見極め、キャッシュポジションの水準を勘案し、固定資産としての物件取得を進める。営業利益は同1.9％増の32億円の予想。不動産価格の高騰や金融機関の融資厳格化の影響が継続すると想定し、不動産売買事業の粗利率は、前期とほぼ同水準と予想。また、広告宣伝費、本社移転費用、固定資産取得による租税公課の費用などの増加を見込む。配当は前期比5.00円／株減配の25.00円／株の予定。予想配当性向は37.6％。

   

• 新型コロナウィルスの影響による株式市場全般の大幅な調整もあるが、減収減益決算を嫌気し、前回レポート時は戻り基調だった同社株価は上場来安値圏まで下落している。

   

• 特に不動産業界においては事業環境の影響を大きく受けることは避けられないところではあるが、「既存事業をゼロベースで見直し、阻害要因を一つ一つ丁寧に拾い上げ、改善することで、確かな経営基盤を作り上げ、更なる成長を続ける企業体への進化を目指し」、同社ならではの事業展開、ビジネスモデルの強みの発揮により再度成長軌道へ復帰できるかを注目したい。

   

１．会社概要

中古の区分所有マンション等を買取り、内装リフォームを施して物件に新しい価値を付加して再販する不動産買取再販事業のパイオニア。仕入、バリューアップ、販売全ての工程を一人の担当者が責任を持って進める点が特色。多彩な商品力で顧客のニーズに的確に対応するとともに、業界内で独自のポジショニングを築いている。

【1-1 沿革】

1990年、現在代表取締役会長の藤田進氏が、住宅の第一次取得者層を対象とした良質な中古マンション供給を目指して同社を設立。中古マンションの不動産買取再販事業をスタートさせた。
中古マンション市場が拡大する中、外部資本は入れず、人材を育てながら着実に成長を続ける。1997年には不動産仲介事業を営む子会社(株)フジホームを設立。リーマンショック、東日本大震災などの困難な時期もあったがこれを乗り越え、2014年6月、東京証券取引所マザーズ市場に上場。2016年2月、東証1部へステップアップした。
上場後も不動産買取再販事業を中核に更なる成長を目指し、不動産特定共同事業許可の取得、投資顧問会社の設立など、事業ドメインの多様化や拡大を図っている。

【1-2 経営理念など】

社是に、社名でもある「夢現（ムゲン）　～夢を現実にし、理想を追求する～」を掲げる。
住宅取得という顧客の夢を実現する事を手伝いながら、会社として、また社員としても成長し、夢を実現させるということを表している。

＜企業理念＞

＜行動規範＞

【1-3 市場環境】

◎拡大する中古住宅・リフォーム市場
2012年3月、国土交通省は、中古住宅・リフォーム市場の倍増に向け「中古住宅・リフォームトータルプラン」を発表した。新築中心の住宅市場から、リフォームにより住宅ストックの品質・性能を高め、中古住宅流通により循環利用されるストック型の住宅市場に転換することを目指し、2020年までに中古住宅流通・リフォーム市場の規模を現在の倍である20兆円に拡大させるとしている。
その取り組みとして、「消費者、生活者視点に立って、安心して中古住宅を取得でき、リフォームを行うことができる市場の環境整備を早急に進めるとともに、既存住宅ストックの質の向上や流通の促進、多様なニーズに対応した魅力ある中古住宅・リフォームを提供可能な担い手の育成・強化等の取組を総合的に推進する。」ことを上げている。

◎有望な首都圏住宅市場　
～巨大な潜在市場～
総務省統計局による「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の「非木造の共同住宅（専用住宅）」総数は約824万戸。
2019年12月期に同社が取り扱った物件数は投資用不動産、居住用不動産合計して409件であったことを考えると、開拓余地は極めて大きい。

～首都圏の世帯数は増加傾向～
また、少子化の進行で日本全体での人口減少は今のところ避けられない見通しだが、国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、首都圏の世帯数は2025年のピークに向け今後も増加を続ける見通しだ。

◎信用力の高い供給者の競争力は相対的に上昇する局面へ
ここ数年にわたり旺盛な需要に支えられ不動産市場が活況を呈してきた一方で、アパート建築請負・賃貸大手の建築基準法違反、地方銀行によるアパートローン不正融資、新興不動産会社の預金残高データ改ざんによる不適切融資など、足元では様々なひずみ、ゆがみが明るみに出ており、不動産価格の上昇と相まって購入および投資意欲の減退を予想する向きもある。

ただ、たしかに一時のような活況感には及ばないものの、金利が引続き低水準で推移するなか、実需・投資双方において良質な物件・案件に対するニーズは根強いものがあり、前述した不祥事が多発したことは逆に信用力の高い供給者の競争力を相対的に高め、投資家や購入者から選別されるステージに入ったともいえるだろう。

＜同業他社比較＞

*単位：百万円、倍。売上高、営業利益は各社の今期予想。ROEは前期実績。時価総額、PER、PBRは2020年2月28日終値ベース。

【1-4 事業内容】

事業セグメントは「不動産売買事業」と「賃貸その他事業」の2つだが、売上高は不動産売買事業が2019年12月期で約92％と大部分を占めている。今後は不動産賃貸収入等安定的な収益源の拡大・強化も進めて行く。

＜不動産売買事業＞
不動産売買事業は不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業の3事業から成るが、中心は不動産買取再販事業。

◎不動産買取再販事業
首都圏1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）を中心に、区分所有マンション、投資用不動産、戸建等の中古不動産を買取り、築年数、専有面積、間取り、立地、管理状態等に応じたバリューアップを子会社(株)フジホーム等で行う。

主なバリューアップは、
＊内外装工事
＊建物の管理状況の改善
＊経年劣化に伴う修繕工事
＊空室の賃貸
＊滞納家賃の解消実施
等で、バリューアップを行った物件を「再生不動産」として、主に初めて住宅を購入する一次取得者層、個人投資家、中小企業等に販売する。

（同社資料より）

買取り及び販売に際しては不動産仲介会社に仲介を依頼するが、顧客ニーズの変化や市場動向を把握するため、一部は(株)フジホームでも仲介を行っている。

顧客ニーズに的確、迅速に対応するため、区分所有マンション、投資用不動産（賃貸マンション、アパート、オフィスビル）、戸建等多様な物件を取り揃えている。
物件は、投資用不動産と居住用不動産とに分かれる。
投資用不動産は、投資家が利回りを求めるために購入する物件で、一棟賃貸マンションや一棟オフィスビルが主力で、その他、一棟アパート、投資用区分所有マンション等がある。
物件価格は平均1～2億円。
居住用不動産は、購入者等、自らが居住するために購入する物件で、区分所有マンションが中心で戸建物件等もある。主に一次取得者層を対象としており、物件価格は2～3千万円台が中心。
販売件数は2019年12月期、投資用不動産252件、居住用不動産157件の合計409件となっている。

同社では、営業担当者が買取りから、バリューアップ企画、販売に至るまで一貫して責任を持つ独自のビジネスフローを展開している。
営業担当者は、三井のリハウス、野村不動産アーバンネット、住友不動産販売、東急リバブル等、首都圏の不動産仲介会社に足を運び、個人や法人の売り物件情報を仕入れる。実際に足を運ばないと、まだ市場に出回っていない優良な物件情報を入手するのは難しいということだ。

これらの物件情報のうち、リノベーション等バリューアップを行えば適切な価格で再販が可能と判断した物件を買取り、(株)フジホームが施工管理し、協力会社でリフォームを行う。
営業担当者は、例えば3ＤＫの中古マンションを2ＬＤＫに間取りを変更し再販する場合、その地域の特性を考えた上で、どんな層が、どのくらいの金額で買ってくれるかという出口までを考えた上で、リフォーム内容（間取り変更プランやリフォームの工事費用など）のアイデアも出す。

営業担当者が一貫して責任を持つと言っても、買取るには一定の基準がある。
物件価格と管理費のバランス、駅からの距離、バス便物件は取り扱わない等、具体的な条件を掲げた「買取り12ヶ条」と呼ばれるこの基準は、長年の経験の中から有効なものを成文化したもので、経験の少ない担当者でも判断が出来る同社独自のノウハウとなっている。また、上司である部長、課長などに相談し、適切なアドバイスを貰いながら仕事を進めて行く。
マンションの営業というとコミッションの高さから単独行動が多いという傾向が見られるが、同社の場合は同僚である営業担当にも積極的にアドバイスしたり、部下をしっかりと指導をしたりといった、チームで動く文化が根付いているということだ。加えて同社の場合、営業担当者のコミッション報酬は、再販金額ではなく、再販した際の利益に対して決められるため、むやみに仕入れて売れ残るというリスクも他社に比べて小さい。

◎不動産内外装工事事業
子会社(株)フジホームが買取った中古不動産の内外装工事を行う。一級建築士を始めとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間500件を超える内外装工事で培ったノウハウが強み。
ムゲンエステートからの発注が9割方だが、外部案件も手掛けている。

◎不動産流通事業
ムゲンエステートが買取りした物件の販売に当たり、(株)フジホームが中古不動産情報をホームページや他社の運営する不動産情報サイトに掲載している。ムゲンエステートが買取する際の仲介も行っている。
また、エンドユーザーのニーズを的確に把握する事で、不動産買取再販事業とのシナジー効果を発揮している。

以上の各事業のほか、更なる成長を続ける企業体へ進化することを目指し、開発事業、不動産特定共同事業も開始した。

＜賃貸その他事業＞
不動産買取再販事業における販売効率化を推進している。

◎不動産賃貸事業
買取った投資用不動産及び固定資産物件をエンドユーザーに賃貸している。買取った物件は原則的には売却するが、売却までの間の賃貸収入を得ている。

◎不動産管理事業
買取った投資用不動産及び固定資産物件の賃貸管理業務。
建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納家賃の解消実施等によりバリューアップを図り、不動産投資利回りの向上に結び付けている。また、不動産買取再販事業における投資用不動産購入者の意向に応じて販売後も引き続き賃貸管理業務を行うケースもある。

【1-5 特徴と強み】

①シナジー経営
上記のように不動産買取再販のほか、不動産賃貸、不動産内外装工事、不動産流通、不動産管理の各事業を展開している。長年の実績に裏打ちされた各事業のノウハウが緊密な連携のもとに融合され、市場の変化に対し機動的な対応が可能で、各事業間のシナジーを生み出している。

②多彩な商品力と独自のポジショニング
中核事業の不動産買取再販事業においては、強力な情報収集力により、首都圏エリアの全ての中古不動産を網羅しており、区分所有マンション、投資用不動産（一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル、一棟アパート）、戸建等多種多様な物件を取り揃え、顧客ニーズに的確かつ迅速に対応することができる。
これに加え、不動産仲介会社から仕入れた情報に対し全方位的に対応できるため、仲介会社からの評価も高く、仕上がった再販物件を仲介会社に持ち込むと、更に優良な仕入れ情報を入手することが出来るという好循環に繋がっている。
こうした多彩な商品力により中古不動産再生市場において独自のポジショニングを築いている。

③プロの目利き力
中古住宅流通・リフォーム市場で培ってきた情報収集力、投資判断力、物件管理能力、技術対応力等プロの目利き力を活かして優良な物件を市場に供給している。この他、安定した施工管理体制、長年培ってきた営業ノウハウ、約50行の金融機関との取引に基づく資金調達力も同社の強みとなっている。

２．2019年12月期決算概要

（1）業績概要

*単位：百万円

減収減益
売上高は前期比26.4％減の396億円。金融機関の融資姿勢厳格化、不動産価格の高止まり感から購入者の姿勢が慎重になっており、販売件数が減少した。営業利益は同47.2％減の31億円。人件費、販売手数料の減少などで販管費も同14.1％減少したが売上減から減益となった。

（2）セグメント別動向

*単位：百万円。売上高は外部顧客への売上高。営業利益の構成比は売上高営業利益率。

賃貸その他事業における不動産賃貸収入は増加し、増収増益となった。

◎不動産売買事業の状況
①売上高・件数

*単位：百万円、件

＊投資用不動産、居住用不動産共に減収。投資用不動産の平均販売単価は下落、居住用不動産は上昇。
＊一棟用物件の平均販売単価は248.4百万円で前期比0.6％の下落。
＊3億円超の投資用不動産販売は前期比9件減少の29件。10億円超は2件の販売。
＊エリア別では、投資用不動産で、東京都の平均販売単価は下落。販売件数も減少した。居住用不動産では、各エリアで販売件数は減少したが、平均販売単価は上昇した。
＊海外投資家向け販売において売上高、販売件数は増加した。単価の低い投資用区分物件の販売件数が増加したため、平均販売単価は下落した。

②販売用不動産の在庫状況

販売用不動産は引続き仕入を厳選し、在庫入れ替えを行っており、投資用不動産の在庫は前期末よりも3.5％減少した。

（3）財務状態とキャッシュ・フロー

◎主要ＢＳ

*単位：百万円

無担保社債発行等により現預金が増加し資産合計は同17億円増加の685億円となった。短期有利子負債が増加したことなどから、負債合計は同10億円増加の456億円。純資産は利益剰余金の増加で同7億円増加の228億円。
この結果自己資本比率は前期末の32.9％から0.2pt上昇し33.2％となった。有利子負債は同16億円増加の429億円。
有利子負債依存度は前期末比0.9pt上昇の62.7％、ネットD/Eレシオは、同0.11低下の1.29倍。

◎キャッシュ・フロー

＊単位：百万円

たな卸資産（販売用不動産）が減少し、営業CFおよびフリーCFはプラスに転じた。
長期借入による収入が前期よりも減少し財務CFのプラス幅は縮小。
キャッシュポジションは上昇した。

（４）トピックス

①自己株式の取得状況
2019年11月に決議した自己株式の取得結果は以下の通り。（2020年1月24日で自己株式の取得は終了した）

（決議内容）

（取得結果）

３．2020年12月期業績予想

（1）業績予想

*単位： 百万円。予想は会社側発表

増収・営業増益
売上高は前期比13.8％増の451億円の予想。不動産売買事業においては、不動産市場の動向を注視したバランスのとれた仕入と販売を考慮し、早期に稼働率改善等を図り、商品化へつなげていく。開発事業及び不動産特定共同事業は、2021年度以降の収益化を目指す。不動産賃貸事業は、不動産動向を見極め、キャッシュポジションの水準を勘案し、固定資産としての物件取得を進める。
営業利益は同1.9％増の32億円の予想。不動産価格の高騰や金融機関の融資厳格化の影響が継続すると想定し、不動産売買事業の粗利率は、前期とほぼ同水準と予想。また、広告宣伝費、本社移転費用、固定資産取得による租税公課の費用などの増加を見込む。
配当は前期比5.00円／株減配の25.00円／株の予定。予想配当性向は37.6％。

＜不動産買取再販事業の状況＞

＊単位：百万円、件

４．中期3ヵ年経営計画の進捗

同社では2019年12月期を初年度とする3ヵ年の中期経営計画を推進中である。

（1）概要
＜経営方針＞
「事業基盤を支える商品づくり」、「収益基盤を支えるネットワークづくり」、「経営基盤を支える人材・システムづくり」の3つを経営方針として、確かな経営基盤を作り上げ、更なる成長を続ける企業体へ進化する。

＜位置づけ＞
今回の中期経営計画は、第一次中期経営計画とし、その後策定予定の第二次、第三次中期経営計画による大きな成長に向けた強固な経営基盤を作り上げる再整備の期間と位置付けている。
既存事業をゼロベースで見直し、阻害要因を一つ一つ丁寧に拾い上げ、改善することで、経営方針にあるように、確かな経営基盤を作り上げ、更なる成長を続ける企業体への進化を目指す。
期間を固定するフィックス方式を採用し、目標達成に全社挙げて邁進する。

＜事業方針＞
上記の経営方針の下、6つの事業方針を掲げ、事業施策を実行する。

＜定量目標＞
以下のような数値目標の達成を目指す。
中長期的な安定成長のための財務安全性として、自己資本比率30％以上を維持する。

*単位：億円。

（2）具体的な取り組み
各経営方針に沿った具体的な取り組みは以下の通りである。

①不動産買取再販事業
＊経営方針：事業基盤を支える商品づくり、収益基盤を支えるネットワークづくり

・持続的な成長に向け、マーケット動向を注視し、中長期的な付加価値向上が可能な物件を厳選して仕入れている。
・案件管理を強化するため、営業支援システムを導入し作業工数を抑制するほか、グループ間のリレーション強化による事業期間の短縮を図っている。営業担当者が買取りから、バリューアップ企画、販売に至るまで一貫して責任を持つ独自のビジネスフローを展開している同社においては、極めて重要な取り組みである。
・主力の買取再販に加え、開発事業を開始した。新築開発用の土地仕入および、設計、施工管理、運営管理のノウハウをさらに磨き、固定資産によるストック収入増加を目指す。

②不動産特定共同事業法に基づく事業の開始
＊経営方針：事業基盤を支える商品づくり、収益基盤を支えるネットワークづくり

2018年12月期に取得した不動産特定共同事業許可に基づき、不動産特定共同事業をスタートさせた。
第一弾は、中古マンションの大規模リノベーションを行う「フォーチューンコート代々木プロジェクト」で、2020年7月に組合を組成する予定である。

居住利便性が高く、中長期的な賃料アッププランのもと、付加価値の高い投資商品を提案する。
適切なリノベーションの実施により、長期間にわたり快適に住み続けられる住宅を提供し、競争力、高稼働率を維持する考えだ。
加えて既存住宅ストックを有効活用することで建替えサイクルを延長し、建直しで生じる廃材等の環境負荷の低減も図る。

③クラウドファンディング事業を開始
＊経営方針：事業基盤を支える商品づくり、収益基盤を支えるネットワークづくり

2020年1月、子会社　株式会社ムゲンファンディングが、貸付型ファンドのオンラインマーケット「Funds」を運営するファンズ株式会社（旧 株式会社クラウドポート）と業務提携契約を締結した。

不動産投資経験の少ない個人投資家に向け、資産運用の一つの選択肢として、小口の不動産投資サービスを提供する。
第一弾として、不動産買取再販事業の区分マンションの調達資金としてファンドを組成し発表する予定である。
今後はその他の事業の資金調達手段としても活用を検討していく。
まずは、個人投資家に対する認知度を向上させることを主目的としている。

④本社移転による働き方改革への取り組み
＊経営方針：経営基盤を支える人材・システムづくり

本社を東京都千代田区大手町の大手町フィナンシャルシティ サウスタワーに移転することとした。本社、横浜を除く全支店、グループ会社をワンフロアに集約する。2020年5月に移転予定。
集約によるグループ全体としての業務効率化に加え、ワークライフバランスの向上、社員相互のコミュニケーションの活性化、優秀な人材の継続的な確保が期待でき、新本社は新たな価値創出につながるものと考えている。

５．今後の注目点

新型コロナウィルスの影響による株式市場全般の大幅な調整もあるが、前回レポート時は戻り基調だった同社株価は上場来安値圏まで下落している。
特に不動産業界においては事業環境の影響を大きく受けることは避けられないところではあるが、「既存事業をゼロベースで見直し、阻害要因を一つ一つ丁寧に拾い上げ、改善することで、確かな経営基盤を作り上げ、更なる成長を続ける企業体への進化を目指し」、同社ならではの事業展開、ビジネスモデルの強みの発揮により再度成長軌道へ復帰できるかを注目したい。

＜参考：コーポレートガバナンスについて＞

◎組織形態及び取締役、監査役の構成＞

◎コーポレートガバナンス報告書
最終更新日：2019年3月26日

＜基本的な考え方＞
当社は、社是として、経営の考え方の根幹であり社名の由来でもある『夢現』（夢を現実にし、理想を追求する）を実現し、企業価値の持続的向上を図るため、以下の三つの企業理念を掲げております。

・社会の繁栄に貢献し、成長し続けていきます。
・コンプライアンス経営に徹します。
・ステークホルダー満足度の充実に努めます。

当社では、この企業理念の実現のために最も必要な施策は、経営の透明性と健全性の確保及び環境の変化に迅速・適切に対応できる経営機能の強化であり、コーポレートガバナンスの確立が最重要課題であると認識し、（１）業務執行責任者に対する監督・牽制の強化、（２）情報開示による透明性の確保、（３）業務執行の管理体制の整備を推進しております。

　また、当社取締役会は、実効性のあるガバナンスの枠組みを示しその実現に資することを目的として、「コーポレートガバナンス・ガイドライン」を定めております。
＜実施しない主な原則とその理由＞

＜開示している主な原則＞