ブリッジレポート：（8860）フジ住宅 vol.52

株価	発行済株式数（自己株式を控除）		時価総額	ROE（実）	売買単位
909円	35,830,654株		32,570百万円	12.5％	100株
DPS（予）	配当利回り（予）	EPS（予）	PER（予）	BPS（実）	PBR（実）
27.00円	2.97％	121.40円	7.49倍	972.56円	0.93倍

 

 

 

 

地盤である大阪府を中心に、阪神間と和歌山市内で、戸建分譲・中古住宅等の住宅･不動産事業を展開。主力の戸建分譲は、分譲ながら間取りや設備仕様等、建築基準法の範囲内で最大限に顧客の要望を取り入れる「自由設計」と50～200戸規模で街並みの統一性を重視した開発を行う「街づくり」に特徴がある。また、中古住宅の改装販売、金融機関とタイアップした土地有効活用事業や個人投資家向け一棟売賃貸アパート販売事業、賃貸・管理事業、注文住宅事業も事業の柱である。 販売代理や戸建住宅から派生した各事業が独自のノウハウを持ち、他の事業部門を相互に補完する（相乗効果）、単なる住宅の分譲会社ではなく地域や時代の住宅に関するあらゆるニーズに対応できる機能を備えていることが「住まいのトータルクリエイター」である同社の特長だ。地域密着型経営の特長を活かし、顧客に顔を向けた「売りっ放し」、「建てっ放し」のない顧客満足度の高い住宅づくりを目指している。 （１）事業内容 分譲住宅事業（18/3期　売上構成比36.7％） 戸建とマンションの分譲を展開。特徴は50～200戸規模の新築戸建住宅の「街づくり」と、顧客自身が住まいづくりに参加する 「自由設計」。自由設計住宅では間取りや設備仕様に対する様々なニーズに対応。また、新築分譲マンション販売事業も分譲住宅セグメントに含まれている。マンション分譲は地価上昇とその後の供給過剰・需要低下に伴う事業リスクの高まりを予見し05年春に事業を停止したが、リーマン・ショック後の地価の下落と分譲マンション市場の需給改善を踏まえて12年2月に再開。駅近の利便性の高い立地等、物件を厳選した1次取得者向けの価格訴求力のある分譲マンション販売を特徴とする。 住宅流通事業（同　28.3％） 中古住宅再生事業『快造くん』の販売を展開。中古住宅再生事業『快造くん』は、中古住宅の「仕入」から、「リフォーム」、「販売」に至る住宅販売の3つの要素を全て揃えた同社ならではの事業。地域密着型経営やリフォームのマニュアル化による独自のノウハウに強みを持つ。 土地有効活用事業（同　19.7％） 賃貸住宅等の建築請負と個人投資家向け一棟売賃貸アパートを展開。建築請負では、賃貸管理のノウハウを生かした提案型の賃貸住宅の建築請負を実施。また、個人投資家向け一棟売賃貸アパートは、同社で土地を仕入れ、 賃貸アパート等を建築し販売する。コスト競争力のある木造アパート「フジパレス」シリーズに08年11月サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」が加わり、より独自性が強まった。個人投資家向け一棟売賃貸アパートでは、1棟当たり1億円前後の賃貸アパートが中心。資金運用手段として根強い需要がある。 賃貸及び管理事業（同　15.1％） 100％子会社フジ･アメニティサービス（株）が、賃貸アパートの建物管理や入居者募集、賃料回収等の管理業務及び分譲マンションの管理組合からの運営受託を展開。安定収益源となるばかりでなく、良質の賃貸・管理サービスは、賃貸住宅の建築請負や個人投資家向け一棟売賃貸アパートの他、分譲マンションの販売等との相乗効果も高い事業。 注文住宅事業（同　0.3％） 戸建住宅の実績で培ったノウハウを生かし、土地を保有する顧客に対して戸建住宅の新築や、建替えを請負うといった事業を展開。会社の第5の柱として展開中。 （２）同社の強み 住まいのトータルクリエイターとして幅広い事業に強みを有していること 土地の仕入れ・許認可の取得・設計・建築・販売の一貫体勢を備えた戸建住宅事業で築き上げたノウハウを基盤に、中古住宅販売、土地有効活用、個人投資家向け一棟売賃貸アパート販売、賃貸及び管理の幅広い事業を、相乗効果を図りながら展開。地域密着型経営の特長を活かしながら住まいに関する幅広い事業の相乗効果を発揮し、より高い顧客満足を実現する不動産・サービスの提供を実施。 ノウハウを活かした中古住宅再生事業が展開できること 創業当初の住宅の代理販売事業とリフォーム事業のノウハウの融合から生まれたのが、中古住宅再生事業『快造くん』。中古住宅の「仕入」から、「リフォーム」、「販売」に至る住宅販売の3つの要素を全て揃えた同社ならではの事業となっている。 地域密着型経営による情報収集はもちろん、リフォームのマニュアル化による“売れる中古住宅づくり”が強み。また、中古住宅の仕入にあたっては、相続登記が未了の場合でも、司法書士と連携して買取りを行う『フジホームバンク』を開設。相続登記にかかる費用も、売却代金から支払いできるなど顧客の利便性も高い。 収益力を高める土地活用の提案力を有すること 同社は、単なる土地活用の事業提案だけではなく、市場調査・企画・設計・建築・賃貸管理はもちろんのこと、総合不動産業（ディベロッパー）として、その力を最大限に発揮している。土地の購入や売却、アパート・マンションの建替え、法務・税務に関することなど、顧客からの様々な相談に専門的な見地から的確に対応している。賃貸住宅経営については、多くの土地情報の中から適した土地を厳選し、専任のマーケティングスタッフによる綿密な市場調査をもとに、長期安定経営が可能なプランニングを実施。また、中古収益物件についても、好立地で優良な物件のみを仕入れて商品化。更に、オーナーの「安心・安全・安定」した賃貸経営を万全にサポートする一括借上システムも提案している。 ポートフォリオ効果 不動産業界は景気や金利の変動といった外部要因に大きな影響を受ける。そこで、フジ住宅では多様な商品・サービスを提供することにより、収益の安定化を図れる事業ポートフォリオを目指してきた。 過去5年の売上構成比を比較してみると、以前は分譲住宅が4割超を占めていたが、現在では分譲住宅、住宅流通、土地有効活用及び賃貸管理と3つの事業がほぼ3割超となり、バランスのとれた事業ポートフォリオを実現している。

 

 

同社は、現在進行中の中期利益計画において、最終年度である19/3期に売上高1,020億円、経常利益60億円の業績目標を掲げている。分譲住宅セグメントでは、戸建住宅の大型プロジェクトの収益化に加え、現在供給を抑制している分譲マンションの販売再開を予定している。また、住宅流通セグメントでは、販売エリアの拡大による中古住宅販売の拡大を、土地有効活用事業セグメントでは、仕入強化による安定的な利益の確保を計画。その他、賃貸及び管理セグメントでは、管理物件の継続的な増加による確実な業績の拡大を見込んでいる。 中期利益計画の前提 16/3期の進捗 16/3期の実績は、売上、利益ともに中期業績目標を大幅に上回る好調なスタートを切った。当初、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの好調な受注により土地有効活用事業の売上高が大幅に増加することに加え、自由設計住宅や賃貸及び管理事業の売上が拡大することを計画していた。これらの事業が会社計画以上の成果をあげることができたことに加え、中古住宅の販売も会社計画を大幅に上回った。 17/3期の進捗 17/3期の実績は、売上、利益ともに中期業績目標を大幅に上回った。当初、16/3期に販売及び引渡しが本格化した良質でかつ大型の分譲住宅用地の増加や、エリア拡大による中古住宅の販売戸数の増加や、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しによるサブリースの戸数の増加による賃貸及び管理事業の増加を計画していた。これらの事業が会社計画以上の成果をあげることができたことに加え、中古住宅の販売価格上昇も寄与した。 18/3期の進捗 18/3期の実績は、売上、利益ともに中期業績目標を大幅に上回った。当初、分譲住宅は、分譲戸建住宅において大阪府下、阪神間の大型プロジェクトが引渡し時期を迎えるほか、供給を抑制していた分譲マンションもＪＲ和歌山駅前の一等地での再開を、また、賃貸及び管理事業も、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しを反映して、着実に売上・利益が増加すると計画していた。ＪＲ和歌山駅前の分譲マンションは、1年前倒しで16年7月より販売開始となった。これらの事業が会社計画以上の成果をあげることができ、売上、各段階利益とも1年前倒しで中期業績目標を達成した。 19/3期計画 当初、分譲住宅は、18/3期に再開した一等地の分譲マンションの引渡しが開始され、売上高に計上。中古住宅も兵庫県及び奈良県など営業エリアの広域化が定着し、売上高が増加する計画としていた。また、賃貸及び管理事業も、中古住宅アセット事業の収益物件の拡大や個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しによる管理物件・サブリース物件の取扱増加を想定していた。18/3期に売上、各段階利益とも1年前倒しで中期業績目標を達成し､19/3期の会社計画も中期業績目標を上回る数字となった。

 

 

※数値には（株）インベストメントブリッジが参考値として算出した数値が含まれており、実際の数値と誤差が生じている場合があります（以下同じ）。 前年同期比1.5％の減収、同17.2％の経常減益 19/3期第1四半期の売上高は、前期比1.5％減の267億99百万円となった。サービス付き高齢者向け住宅が増加した土地有効活用セグメントや賃貸料収入などが増加した賃貸及び管理セグメントなどで増加したものの、土地販売が減少した分譲住宅セグメントや中古住宅などが減少した住宅流通セグメントで減少した。分譲住宅セグメントの売上高の減少は、前年同期に分譲用地の一部を素地販売した反動減の影響であり、自由設計住宅の売上高は順調に増加した。また、販売状況を示す受注契約高は自由設計住宅やサービス付き高齢者向け住宅などの受注増加が寄与し同6.2％増加した他、売上高の先行指標となる18年6月末の受注契約残高も前年同期末比5.9％増加した。 経常利益は、前年同期比17.2％減の14億29百万円。セグメント利益は、土地有効活用事業にリンクした賃貸物件及び分譲マンション引渡しに伴い、管理物件の取扱い件数が増加したことと、中古住宅アセット事業による中古賃貸物件の増加により、賃貸及び管理セグメントで増加した。一方、前年同期に計上した分譲用地の素地販売の反動減により分譲住宅セグメントで、また、前年同期に大型の個人投資家向け一棟売マンションの引渡しがあった反動減により土地有効活用セグメントで減少した。加えて、中古住宅の利益率の改善が遅れた住宅流通セグメントでも減少した。中古住宅の利益率の改善が遅れた影響などにより、売上総利益率は前年同期比0.8ポイント低下。加えて、新社屋の稼働による固定経費の増加などにより売上高対販管費比率が0.8ポイント上昇したことにより、売上高対営業利益率は1.6ポイント低下し5.1％となった。これにより、営業利益は13億73百万円と同24.5％減少した。その他、営業外収益で補助金収入1億28百万円を計上したことなどにより経常利益の減益率は営業利益の減益率と比べ改善している。その他、特別損失は、固定資産除却損11百万円（前年同期は154千円）が大きなもの。 なお、今第1四半期は、前年同期に比べ売上高が減少し各段階利益も減少となったものの、売上高及び各段階利益とも、概ね期初の会社計画通りの進捗となった。 分譲住宅セグメントの売上高は前年同期比4.4％減の89億33百万円、セグメント利益は同6.8％減の7億35百万円。主として前年同期に計上した分譲用地の素地販売の反動減が減収減益に影響した。一方、受注契約高は、自由設計住宅が236戸（前年同期は214戸）、分譲マンションが18戸（前年同期は17戸）となり、94億74百万円と前年同期比4.6％増加した。 住宅流通セグメントの売上高は前年同期比6.4％減の77億69百万円、セグメント利益は同55.0％減の88百万円。中古住宅再販事業への新規参入が増えたことから、買取仕入が苦戦し販売戸数が減少した他、中古住宅の利益率の改善も遅れた。中古住宅の受注契約戸数は346戸（前年同期は365戸）と減少、住宅流通セグメントの受注契約高は、78億76百万円と同3.6％減少した。 土地有効活用セグメントの売上高は前年同期比1.1％増の58億45百万円、セグメント利益は同30.0％減の6億26百万円。サービス付き高齢者向け住宅の売上高増加が寄与したものの、前年同期に大型の個人投資家向け一棟売マンションの引渡しがあった反動による減少でセグメント利益が減少した。受注契約高は62億71百万円と同24.2％増加した。受注契約高は、賃貸住宅等建築請負で前年同期比52.8％増加、サービス付き高齢者向け住宅で同66.4％増加、個人投資家向け一棟売賃貸アパートで同6.7％増加した。 上記の他、賃貸及び管理セグメントの売上高は前年同期比11.9％増の42億13百万円、セグメント利益は同13.3％増の3億55百万円。土地有効活用事業にリンクした賃貸物件及び分譲マンション引渡しに伴い管理物件の取扱い件数が増加したことや中古住宅アセット事業による中古賃貸物件の増加が寄与した。また、注文住宅セグメントの売上高は前年同期比79.7％増の36百万円、セグメント損失10百万円（前年同期はセグメント損失8百万円）となった。 19/3期第1四半期は、会社計画を上回る売上高となった。第2四半期の売上高は、前年同期を上回るものの、第1四半期よりも減少する計画。 19/3期第1四半期は、会社計画を上回る受注契約高となった。 第1四半期末の受注契約残高は、変動があるものの、概ね増加基調にある。18年6月末の受注契約残高は、前年同期末比 5.9％の増加となった。 2018年6月末の総資産は1,401億95百万円と前期末比46億31百万円増加した。資産サイドは、現預金と有形固定資産が、負債・純資産サイドは短期借入金と長期借入金が主な増加要因。たな卸資産の主な内訳と金額は、販売用不動産249.6億円（前期末239.9億円）、仕掛販売用不動産176.0億円（同188.6億円）、開発用不動産556.2億円（同552.8億円）。有利子負債は64億31百万円の増加。自己資本比率は25.2％と前期末から0.5ポイントの低下。

 

 

前期比4.0％の増収、同5.9％の経常増益予想 第1四半期が終了し、19/3期の会社計画は、売上高が前期比4.0％増の1,080億円、経常利益が同5.9％増の65億円と売上高、利益とも過去最高益を更新する期初計画から変更なし。 売上面では、建売住宅の供給を終了する影響により住宅流通セグメントで若干減少するものの、自由設計住宅が増加する分譲住宅セグメントと個人投資家向け一棟売賃貸アパートが増加する土地有効活用セグメントで増加する他、ストックビジネスの積み上がりにより賃貸及び管理セグメントも安定的に拡大する見込み。また、中古住宅は、仕入価格の上昇により買取りの苦戦を想定し微増の計画となっている。 利益面では、前期増加した大型分譲マンションの販売減少の影響があるものの、売上増加を反映して各段階利益も増加する見込み。売上高営業利益率は、6.2％と前期比横ばいの前提。また、前下期に大型分譲マンション等の引渡しが集中した影響の反動により、下期の連結業績見通しは、上期に比べ成長率が鈍化する計画となっている。 配当も前期と同額の1株当たり年27円の予想（上期末14円、期末13円）を据え置き。 今期は、第4四半期（1-3月期）に、戸建自由設計住宅の引渡しが集中するほか、ＪＲ阪和線堺市駅前の分譲マンション（91戸）の引渡しを予定しており、第4四半期に売上高、各段階利益が集中する見込みとなっている。 （３）主なトピックス サービス付き高齢者向け住宅（以下「サ高住」という）の今後の業容拡大 同社グループでは、「サ高住」について、平成20年の土地活用方式による物件の供給開始以来、実績として100棟を超える棟数が稼働し、「サ高住」の全国供給棟数ランキングにおいて第2位となった(月刊シニアビジネスマーケット平成29年12月号No161調べ)。また平成27年9月8日付で同社グループとして、3年間で15棟の「サ高住」を展開することを公表し、自社所有形態で大阪市内から南大阪地域を中心に現在、13棟の物件用地取得が完了し、ほぼ計画の目処も立った模様。今後は、大阪府下北摂方面及び阪神間を中心として、今後5年間で、土地活用請負形態で50棟、自社所有形態で50棟、合計100棟のサ高住事業を拡大展開する計画。5年後「サ高住」事業の売上高は55億円、営業利益は20億円を目標に、より一層のストック型ビジネスによる収益基盤の強化及び長期的安定経営を目指す方針。 自社所有形態の場合は、同社の100％出資の連結子会社であるフジ・アメニティサービス株式会社が、当該事業用地を新規に取得した上で、サービス付き高齢者向け住宅を建築し賃貸事業を行う。一棟当りの事業規模は、土地が200坪～400坪、建物が木造二階建・三階建（30室～50室）。 本社分譲住宅部門の新社屋完成 新社屋は、「おうち館」と「夢の住宅館」が併設された総合住宅展示施設。「おうち館」は、常時1,000 件を超える中古住宅・新築住宅の物件情報を満載し、家探しができる展示施設である。また、「夢の住宅館」は、40メーカー、409アイテム、729カラーバリエーションの住宅設備機器がそろう体感型住まいのショールームとなっている。その他、きれいな空気の炭の家体感室や構造模型、地震装置、シアタールームを設置し、住宅の性能を見て・触れて実感できる総合住宅展示施設となっている。家探し（中古住宅）と家づくり（新築住宅）を一貫して体感できる住まいの総合ショールームの誕生は、顧客の利便性向上に貢献するものと期待される。

 

 

◎コーポレートガバナンス報告書 最終更新日：2018年6月22日。 ＜その他＞ コーポレートガバナンスに関する基本的な考え方において、「株主の投資価値を高めるため、社長自らが、経営理念、事業目的、行動規範を明示し、「能力」と「熱意」と「考え方」の優れた企業貢献意欲の高い役職員が一致団結して同じ方向を向いて活動することが、業績向上のために必要不可欠な要素と考えております。」と述べている。