ブリッジレポート：（9616）共立メンテナンス vol.55

株価	発行済株式数（自己株式を控除）		時価総額	ROE（実）	売買単位
6,240円	38,984,045株		243,260百万円	12.9％	100株
DPS（予）	配当利回り（予）	EPS（予）	PER（予）	BPS（実）	PBR（実）
43.00円	0.7％	238.56円	26.2倍	1,842.79円	3.4倍

 

 

 

 

“ライフステージにおける様々な場面での「食」と「住」さらに「癒し」のサービスを通じて、広く社会の発展に寄与する”と言う経営方針の下、「現代版下宿屋」（食事付きの寮の運営）を中心にした寮事業、「温泉感覚を取り入れた大浴場」と「美味しい朝食」といった寮事業のノウハウを活かしたホスピタリティ重視のビジネスホテルや「リーズナブルで質の高いリゾートライフ空間の創造と提供」をテーマに掲げたリゾートホテルのホテル事業、オフィス（事務所）・レジデンス（住居）のビルメンテナンス、ビル賃貸及び賃貸代行、駐車場運営等の総合ビルマネジメント事業、外食やレストラン運営受託のフーズ事業等を展開。知名度と実績で他社を凌駕する主力の寮事業を安定収益源とし、ホテル事業の育成により成長を加速している。 事業の種類別セグメントと売上構成（18/3期）は次の通りである。 【沿革】 設立は1979年9月。食の世界に長く携わった創業者 石塚晴久氏が調理人として企業の給食施設の運営受託を開始した。翌80年には千葉県佐倉市に、木造2階建て（四畳半が28室）の民間学生寮「学生会館」第一号棟が誕生。「食」を第一として、「学生の健康と元気こそが親の安心」との考えのもと、提携先の学校名を冠した学生会館事業を展開。東京・神奈川地区、名古屋地区、大阪地区へとエリアを拡大した。85年4月には、「一室から借りる事ができ、朝夕2食付き」を特徴とし、ゆっくり身体を癒せる「大浴場」も重視した社員寮事業を開始。87年5月には、学生寮、社会人寮、給食施設等の受託事業で培った「賄いのノウハウ」を活かし外食事業に展開。93年6月に本社移転（東京都千代田区）を経て、同年7月に長野県でリゾートホテル事業に、8月に埼玉県でビジネスホテル事業に参入した。翌94年9月、現在のJASDAQ市場へ上場（店頭登録）、99年3月の東証二部上場を経て、01年9月に東証一部上場となった。

 

 

18/3期からスタートした新中期経営計画「Kyoritsu Jump Up Plan」は初年度から好調に推移している。計画を大きく上回って進捗しているため、いくつかの軌道修正をしながら進展している。 （１）「Kyoritsu Jump Up Plan」骨子 名称「Kyoritsu Jump Up Plan」 基本方針 Ⅰ.顧客満足度の向上 顧客満足度向上に繋がる商品・サービスを創造し、 顧客からの当社への評価を高め、さらなる信頼を得る。 Ⅱ.開発の先行的実施 事業拠点を拡大し、盤石な基盤を構築する。 期間　2017年4月～2022年3月 定量目標　年平均10％以上の利益成長 将来の環境変化に打ち勝つ強固な事業基盤を早期に構築するため「顧客第一」を再認識し、顧客からのさらなる信頼を得ながら、 「先行的開発」を実施する方針。 （２）顧客満足度向上のための重点施策 1.人材育成強化 事業の拡大スピードに応じた人材確保を図る。 積極的に新卒採用をするとともに、顧客の気持ちに応えることのできる、能力の高い人材の安定確保に取り組む。 ＊人材の安定的確保・・・採用力の更なる強化に加え、定着（離職防止）の促進 　必要新卒社員採用数 18/3期は留学生38名を採用。外国籍の採用人数に制限はなく、優秀な人材は積極的に採用する。 採用ルート・・・寮事業で培った学校との良好な関係を活用。学校からの紹介により、18/3期に採用した寮利用校出身者は全採用者の47％に相当する145名であった。 　　↓ ＊研修プログラムの充実・・・サービスレベルの維持・向上、階層別研修制度の充実 　　↓ ＊多様な人材の活用・・・グローバル化へ対応すべく、多様な人材の確保と活用 　　↓ ＊顧客満足度の向上 ２.寮事業 商品ラインナップの拡充と付加価値の向上 ３.ホテル事業 ドーミーインにおいて、RevPARが当初予定以上の伸びとなる見込み 訪日外客数は16年2,404万人、17年2,869万人、18年には3,342万人が見込まれ、政府が目指す20年4,000万人も射程圏内に入ってきた。こうしたことを背景に稼働率、客室単価ともに好調に推移しており、RevPARは中期計画の想定を上回って推移している。 （注）RevPARは客室単価×稼働率を指す、ホテル事業のKPI（Key Performance Indicatorの略で、企業目標の達成度を評価するための主要業績評価指標）として重視される （３）開発計画 開発予定室数は寮事業で7,000室、ドーミーインで9,000室、リゾートで1,400室を計画する。 しかし下表のように進捗率は寮事業で57.6％、ドーミーインで進捗率93.0％、リゾートでは96.6％に達している。 特に大阪地区南部では稼働率が100％近い上、顧客の多くがインバウンド顧客で国内の予約が取れない状態であり、同地区で3棟の開発を予定している。 （４）定量目標の見通し 飛躍のための「開発先行型」プラン 18/3期～19/3期を「開発先行期」と位置付け、20/3期～22/3期に加速した成長を目指す考え。 尚、下図予想は当初の見通しから開発先行期においても利益成長をするプランに軌道修正されている。 （５）財務方針 開発投資は5年間で総額1,400億円が見込まれる。 キャッシュ・フロー700億円、オフバランス（セール＆リースバック）650億円(当初計画の300億円から増額)、外部資金調達400億円で賄う考え。 これまでと同様にネットＤ/Ｅレシオ1.0倍以下で財務健全性を維持させる。 尚、不動産の流動化で上記650億円のほかに、追加でオフバランス300億円（原価ベース）を計画する。 （６）目標配当性向 13/3期以降連続して増配しつつも10％台にとどまる配当性向は、22/3期までに20％超を目指す。 （７）追加施策昨年12月に中期計画に絡んだ新たな施策を打ち出した。 新たに社長直轄の組織として、顧客との関係構築を進める「総合顧客ネットワーク室」を設立した。同社の利点である、学生、社会人、中高年、シニア、そして次世代へ生涯を通じて各事業との接点を保ち、同社の全商品、サービスをタイムリーに届ける。具体的には、顧客の情報を統合、分析し、宿泊申し込みからチェックアウトまでより簡素に迅速化する。 自社サイトを活性化させ、チャネルコストの削減を目指す 同社への宿泊に際して、予約は楽天トラベルなどを通じたものが多い。 こうしたことを受けて、自社サイトからの予約の誘導を進め、チャネルコスト（支払手数料）の削減を目指す。 自社サイト比率を15.2％に高めることで、22/3期単年度約5億円のコスト削減を目指す。

 

 

前期比11.9％の増収、同12.3％の経常増益 売上高は前期比11.9％増の1,520億21百万円。寮事業は好調な期初稼働率となり3.1％増収、ホテル事業では新規開業効果やインバウンド需要の続伸等を背景に16.1％増収となった。営業利益は前期比10.8％増の130億87百万円。寮事業、ホテル事業ともに先行的開発による開業準備費用を吸収し、連結営業利益は2桁増益を確保した。投資事業組合運用益の増加や支払い利息の減少などで、経常利益は同12.3％増の129億28百万円。韓国の子会社である株式会社韓国共立メンテナンスにおいて、財務健全性確保の観点から、保有資産について減損損失の計上はあったものの、有価証券売却益の計上や前期の災害による損失がなくなったことにより親会社株主に帰属する四半期純利益は同23.0％増の87億78百万円となった。 期初予想は売上高1,482億円、営業利益122億円、経常利益117億円、親会社株主に帰属する四半期純利益80億円、2月9日に上方修正し、その予想も上回った。 今期を初年度とする5ヶ年の中期経営計画「Kyoritsu Jump Up Plan」を策定し、中期経営計画の骨子である「顧客満足度の向上」及び「開発の先行的実施」を着実に推進した。また、新たなブランディングの発信としてコーポレートスローガンの刷新、コーポレートシンボルの策定をしたほか、引き続き当社の事業と親密性が高い「大学箱根駅伝」への協賛や各種ＩＲイベントへの参画等により、企業認知の向上にも努めた。 営業利益率は前期比0.1ポイント低下して8.6％。寮事業、ホテル事業ともに先行投資もあり低下した。その他の事業がフーズ事業、デベロップメント事業などで大きく向上した。 寮事業 売上高は前期比3.1％増の470億52百万円、営業利益は同4.6％増の75億79百万円。 寮事業において同社がKPIとする期初の定員稼働率が前期と同水準の98.3％と好調にスタートした。 事業所数は前期比8ヶ所増の473ヶ所（受託除く）、定員数は前期比1,085名増の38,125名となった。3月末現在の稼働契約者数は前期比917名増の37,391名。一年を通して堅調に推移したほか、コストの適正化が功を奏し増益に繋がった。 学生寮事業の契約数は、前期比221名減の20,199名、売上高は前期比横ばいの252億72百万円となった。進学率の上昇や海外からの留学生の増加等により高いニーズが継続した。海外留学生の比率は12.7％。新たに6校の大学との提携を実現した。一方で、全国での予備校生数の減少の影響があった。社員寮事業の契約数は、前期比1,066名増の11,899名、売上高は前期比8.2％増の131億円となった。雇用環境の改善が引き続き追い風となったほか、企業による寮制度の導入が増加したことなどにより、大幅に契約数が増加した。ドミール事業の契約数は、前期比72名増の5,293名、売上高は前期比 0.8％増の44億65百万円となった。ワンルームマンションタイプ寮として、提携学校・提携企業からの入居斡旋紹介はもちろんのこと、食事付き寮からの住み替え需要等に対応した。受託寮事業は、売上高は前期比10.2％増の42億14百万円となった。企業・学校が保有している寮を受託請負により管理運営する事業だが、「日本一の下宿屋 としての運営力」により差別化を図って展開している。 ホテル事業 売上高は前期比16.1％増の701億60百万円、営業利益は同3.2％増の71億55百万円。新規オープンした13棟の開業費用約18億円の発生の影響もあり利益率は低下した。 ドーミーイン（ビジネスホテル）事業 18/3期に「明神の湯 ドーミーインPREMIUM神田」、「天然温泉 日向の湯 ドーミーイン宮崎」、「天然温泉 八雲の湯 ドーミーイン出雲」、「天然温泉 海神の湯 ドーミーインEXPRESS仙台シーサイド」、「天然温泉 勝運の湯 ドーミーイン甲府丸の内」、「天然温泉 吉野桜の湯 御宿 野乃 奈良」、「global cabin 東京水道橋」、「天然温泉 石手の湯 ドーミーイン松山」、「天然温泉 紺碧の湯　ドーミーイン高知」の9棟がオープンした。 インバウンド顧客が引き続き伸びている。18/3期のインバウンド顧客宿泊者数は138万人で前期比58％の大幅増、インバウンド顧客の比率も前期比6.6ポイント上昇し27.1％。 インバウンド顧客は同伴で利用することが多く、インバウンド比率の上昇は客室単価の上昇ももたらす。 稼働率も前期を上回って推移。顧客満足度向上に伴いRevPARは前期9,303円から9,781円に上昇した。 リゾート（リゾートホテル）事業 出雲大社の膝元に中国・四国エリア初出店となる「いにしえの宿 佳雲」、「お宿 月夜のうさぎ」の2棟がオープンしたほか、共立リゾート初のペット同伴ホテル「ルシアン旧軽井沢」及び箱根地区4棟目としてハイグレードな「強羅温泉 雪月花 別邸 翠雲」がオープンした。また、既存の事業所においては、台風の影響もあったが前期を上回る客室稼働率、客室単価にて推移した。 稼働率、客室単価ともに前年を上回っており、RevPARは35,023円から35,795円に上昇した。 その他の事業 売上高は前年同期比1.3％減の559億06百万円、営業利益は同33.6％増の14億90百万円。 総合ビルマネジメント事業は売上高が前期比6.7％減の148億77百万円、営業利益は同2.7％減の5億4百万円。前期に大型建設案件が発生した比較影響により減収減益となった。 フーズ事業は売上高が前期比3.6％増の67億32百万円、営業利益は同196.3％増の1億58百万円。ホテルレストラン受託事業の案件増加や不採算店舗の閉鎖に伴い増収増益となった。 デベロップメント事業は売上高が前期比2.4％減の224億50百万円、営業利益は同18.0％増の11億17百万円。分譲マンション開発の減少による減収はあったものの、不動産流動化等により増益となった。 その他事業（報告セグメントに含まれない事業、シニアライフ事業（高齢者向け住宅の管理運営事業）、ＰＫＰ事業（自治体向け業務受託事業）、単身生活者支援事業、保険代理店事業、総合人材サービス事業、融資事業及び事務代行業が該当）は売上高が前年同期比6.0％増の118億45百万円、営業損失2億90百万円（前年同期は4億4万円の損失)となった。 18/3期末の総資産は前期末比173億87百万円増の1,909億96百万円となった。主な要因は、土地及び仕掛販売用不動産の増加などによるもの。 負債は同98億68百万円増の1,191億57万円となった。主な要因は、社債の増加及び借入金の減少などによるもの。 純資産は同75億18百万円増の718億39百万円となった。主な要因は、利益剰余金の増加などによるもの。 自己資本比率は37.6％となり、前期末比0.6ポイント増加した。 18/3期末の現金及び現金同等物の残高は前期末比21億18百万円増加し、169億72百万円となった。 営業CFは売上債権の増減額及びたな卸資産の増減額の影響により、前期比13億82百万円収入が減少し、130億29百万円の収入となった。 投資CFは有形固定資産の取得による支出及び有形固定資産の売却による収入の影響により、前期比115億87百万円支出が減少し、166億76百万円の支出となった。 財務CFは長期借入金の返済による支出及び社債の発行による収入の影響により、前期比26億64百万円収入が増加し、58億4百万円の収入となった。

 

 

前期比8.3％の増収、同5.2％の経常増益予想 19/3期は売上高が前期比8.3％増の1,646億円、経常利益は同5.2％増の136億円を計画する。 寮事業では、4月の期初稼働率が97.7％と前期比0.6ｐ減となったが、これは新規の学校専用寮の竣工時期に伴う一時的空室発生等によるもの。来期初には回復する見通し。全体としては前期減少した学生の期初契約数が増加に転じるなど稼動は安定しており、堅調に推移する見通し。また、併せて入居者の多様化、ニーズの多様化に柔軟に対応するとともに、コストの適正化による安定的な収益構造を維持していく考え。 ホテル事業では、ドーミーイン事業においては、「ドーミーイン本八戸」、「ドーミーイン大阪谷町四丁目」、「ドーミーイン大分」、「ドーミーイン後楽園」、「global cabin 浜松」、「global cabin 横浜中華街」、「ドーミーイン高松中央公園」、「ドーミーインPREMIUMなんばANNEX」、「ドーミーインPREMIUM大阪北浜」、「ドーミーイン前橋」、「ドーミーイン福井」の計11棟(いずれも仮称)、リゾート事業では、「ラビスタ霧島ヒルズ」、「白川郷 御宿 結の庄」、「越後湯沢温泉 湯けむり 雪の花」の計3棟(いずれも仮称)のオープンを予定しており、中期経営計画達成に向けさらに開発を加速させる。 その他の事業では、総合ビルマネジメント事業では、顧客からさらに信頼される専門能力を含む技術力・商品力を向上させる。また、総合力を高めた新組織体制にて質の高いビルサービスを提供し、市場競争力の強化を積極的に推進する。フーズ事業では、より顧客満足度の高い商品・サービスを開発しつつ、変動費管理を徹底し収益構造の改善に努める。デベロップメント事業では、共立グループの開発・出店計画を支援するとともに、外部取引先の開拓及び原価管理体制の強化を徹底する。その他事業では、シニアライフ事業及びＰＫＰ事業を次世代事業の柱とすべく、事業モデルを早期に確立し今後一層の収益の実現を図る。 配当は年43円（うち上期20円）を予定している。

 

 

◎コーポレート・ガバナンス報告書 コーポレート・ガバナンス・コード適用後の直近のコーポレート・ガバナンス報告書提出日、2017年7月26日。 ＜基本的な考え方＞ 当社は、創業以来顧客第一を経営理念として、ライフステージの様々な場面でのサービスの提供を通じて広く社会の発展に寄与することを経営方針としております。また、永続的発展と長期的な株主利益の最大化を目指すため、コーポレート・ガバナンスの充実が不可欠と考え、経営の意思決定の迅速化、経営の監督機能の強化、説明責任の重視・徹底、迅速かつ適切な情報開示等を行っており、透明性、健全性等を確保することが重要な経営課題であると認識しております。 また、当社は会社法に基づく機関として、株主総会、取締役、取締役会、監査等委員会、会計監査人を設置しており、これらの機関のほかに、経営情報会議、コンプライアンス委員会、グループ経営情報交換会を設置しております。 ＜コーポレート・ガバナンス・コード各原則の実施について＞ 同社は各原則すべてを実施している ＜開示している主な原則＞