ブリッジレポート
（8860）フジ住宅株式会社

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ブリッジレポート：（8860）フジ住宅 vol.41

（8860：東証1部）フジ住宅

宮脇宣綱社長

【ブリッジレポート　vol.41】2015年3月期業績レポート
取材概要「同社の15/3期決算は、販売状況を示す受注契約高が自由設計住宅や個人投資家向け一棟売賃貸アパートなどの受注増加により前期比4.8％増加、売上･･･」続きは本文をご覧ください。
2015年5月26日掲載

企業名	フジ住宅株式会社
社長	宮脇宣綱
所在地	大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号
決算期	3月	業種	不動産業

項目決算期	売上高	営業利益	経常利益	当期純利益
2014年3月	86,363	5,806	5,660	3,261
2013年3月	66,047	3,809	3,761	2,268
2012年3月	71,594	4,928	4,903	2,767
2011年3月	59,796	3,648	3,680	2,027
2010年3月	48,614	2,137	2,118	1,237
2009年3月	45,300	2,584	2,388	1,361
2008年3月	48,793	2,723	2,413	2,097
2007年3月	52,221	4,233	4,090	911
2006年3月	41,333	3,229	3,196	1,312
2005年3月	43,954	3,208	2,799	1,661
2004年3月	34,387	2,034	1,891	684
2003年3月	32,905	1,198	1,028	545
2002年3月	33,419	899	692	297
2001年3月	31,433	2,928	2,681	1,503
2000年3月	34,268	1,596	1,117	-2,237

株式情報（5/13現在データ）

株価	発行済株式数（自己株式を控除）		時価総額	ROE（実）	売買単位
686円	36,100,184株		24,765百万円	10.9％	100株
DPS（予）	配当利回り（予）	EPS（予）	PER（予）	BPS（実）	PBR（実）
26.00円	3.8％	83.10	8.3倍	729.26円	0.9倍

※株価は5/13終値。発行済株式数は直近四半期末の発行済株式数から自己株式を控除。

フジ住宅の2015年3月期決算について、ブリッジレポートにてご報告致します。

今回のポイント

会社概要

地盤である大阪府下全域の他、兵庫県一部（阪神間）・和歌山県北部地域で、戸建分譲・中古住宅等の住宅･不動産事業を展開。主力の戸建分譲は、分譲ながら間取りや設備仕様等、建築基準法の範囲内で最大限に顧客の要望を取り入れる「自由設計方式」と50～200戸規模で街並みの統一性を重視した開発を行う「街づくり」に特徴がある。また、中古住宅の改装販売、金融機関とタイアップした土地有効活用事業や個人投資家向け一棟売賃貸アパート販売事業、賃貸・管理事業、注文住宅事業も事業の柱である。
販売代理や戸建住宅から派生した各事業が独自のノウハウを持ち、他の事業部門を相互に補完する（相乗効果）、単なる住宅の分譲会社ではなく地域や時代の住宅に関するあらゆるニーズに対応できる機能を備えていることが「住まいのトータルクリエイター」である同社の特長である。地域密着型経営の特長を活かし、顧客に顔を向けた「売りっ放し」、「建てっ放し」のない顧客満足度の高い住宅づくりを目指している。

（１）事業内容

分譲住宅事業（15/3期売上構成比37.7％）

戸建とマンションの分譲を展開。特徴は50～200戸規模の新築戸建住宅の「街づくり」と、顧客自身が住まいづくりに参加する「自由設計」。自由設計住宅では間取りや設備仕様に対する様々なニーズに対応。また、新築分譲マンション販売事業も分譲住宅セグメントに含まれている。マンション分譲は地価上昇とその後の供給過剰・需要低下に伴う事業リスクの高まりを予見し05年春に事業を停止したが、リーマン・ショック後の地価の下落と分譲マンション市場の需給改善を踏まえて12年2月に再開。駅近の利便性の高い立地等、物件を厳選した1次取得者向けの価格訴求力のある分譲マンション販売を特徴とする。

住宅流通事業（同　31.9％）

中古住宅再生事業『快造くん』と新築戸建住宅（建売住宅）の販売を展開。中古住宅再生事業『快造くん』は、中古住宅の「仕入」から、「リフォーム」、「販売」に至る住宅販売の3つの要素を全て揃えた同社ならではの事業。地域密着型経営やリフォームのマニュアル化による独自のノウハウに強みを持つ。また、小規模の新築戸建住宅（建売住宅）の販売により、自由設計住宅や大規模プロジェクトではカバーできない顧客ニーズにも対応。泉州地区（泉佐野、熊取、貝塚、岸和田中心）で小規模分譲地を開発し手頃な価格の建売住宅を販売。当事業は分譲住宅事業でカバーできない低価格ゾーンをカバーしている。

土地有効活用事業（同　16.3％）

賃貸住宅等の建築請負と個人投資家向け一棟売賃貸アパートを展開。建築請負では、賃貸管理のノウハウを生かした提案型の賃貸住宅の建築請負を実施。また、個人投資家向け一棟売賃貸アパートは、同社で土地を仕入れ、賃貸アパート等を建築し販売する。コスト競争力のある木造アパート「フジパレス」シリーズに08年11月サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」が加わり、より独自性が強まった。個人投資家向け一棟売賃貸アパートでは、1棟当たり1億円前後の賃貸アパートが中心。資金運用手段として根強い需要がある。

賃貸及び管理事業（同　13.4％）

100％子会社フジ･アメニティサービス（株）が、賃貸アパートの建物管理や入居者募集、賃料回収等の管理業務及び分譲マンションの管理組合からの運営受託を展開。安定収益源となるばかりでなく、良質の賃貸・管理サービスは、賃貸住宅の建築請負や個人投資家向け一棟売賃貸アパートの他、分譲マンションの販売等との相乗効果も高い事業。

注文住宅事業（同　0.7％）

戸建住宅の実績で培ったノウハウを生かし、土地を保有する顧客に対して戸建住宅の新築や、建替えを請負うといった事業を展開。会社の第5の柱として展開中。

（２）同社の強み

住まいのトータルクリエイターとして幅広い事業に強みを有していること

土地の仕入れ・許認可の取得・設計・建築・販売の一貫体勢を備えた戸建住宅事業で築き上げたノウハウを基盤に、中古住宅販売、土地有効活用、個人投資家向け一棟売賃貸アパート販売、賃貸及び管理の幅広い事業を、相乗効果を図りながら展開。地域密着型経営の特長を活かしながら住まいに関する幅広い事業の相乗効果を発揮し、より高い顧客満足を実現する不動産・サービスの提供を実施。

ノウハウを活かした中古住宅再生事業が展開できること

創業当初の住宅の代理販売事業とリフォーム事業のノウハウの融合から生まれたのが、中古住宅再生事業『快造くん』。中古住宅の「仕入」から、「リフォーム」、「販売」に至る住宅販売の3つの要素を全て揃えた同社ならではの事業となっている。地域密着型経営による情報収集はもちろん、リフォームのマニュアル化による“売れる中古住宅づくり”が強み。また、中古住宅の仕入にあたっては、相続登記が未了の場合でも、司法書士と連携して買取りを行う『フジホームバンク』を開設。相続登記にかかる費用も、売却代金から支払いできるなど顧客の利便性も高い。

収益力を高める土地活用の提案力を有すること

同社は、単なる土地活用の事業提案だけではなく、市場調査・企画・設計・建築・賃貸管理はもちろんのこと、総合不動産業（ディベロッパー）として、その力を最大限に発揮している。土地の購入や売却、アパート・マンションの建替え、法務・税務に関することなど、顧客からの様々な相談に専門的な見地から的確に対応している。賃貸住宅経営については、多くの土地情報の中から適した土地を厳選し、専任のマーケティングスタッフによる綿密な市場調査をもとに、長期安定経営が可能なプランニングを実施。また、中古収益物件についても、好立地で優良な物件のみを仕入れて商品化。更に、オーナーの「安心・安全・安定」した賃貸経営を万全にサポートする一括借上システムも提案している。

新中期利益計画（16/3期～19/3期）

同社は、今後4年間の新中期業績目標を策定した。分譲住宅セグメントでは、戸建住宅の大型プロジェクトの収益化に加え、現在供給を抑制している分譲マンションの販売再開を予定している。また、住宅流通セグメントでは、販売エリアの拡大による中古住宅販売の拡大を、土地有効活用事業セグメントでは、仕入強化による安定的な利益の確保を計画。その他、賃貸及び管理事業セグメントでは、管理物件の継続的な増加による確実な業績の拡大を見込んでいる。最終年度である19/3期の数値目標は、売上高1,020億円、経常利益60億円。

中期利益計画の前提

16/3期　計画

15/3期における個人投資家向け一棟売賃貸アパートの好調な受注（受注100棟）を受け、土地有効活用事業の売上高が大きく増加。また、消費税増税の影響が一巡したことにより、自由設計住宅の供給戸数が拡大。更に、賃貸及び管理事業も、個人投資家向け一棟売賃貸アパート及び分譲マンションの取扱戸数の増加により、売上高が増加。一方、中古分譲マンションは、仕入価格上昇により、買取り戸数が減少する慎重な計画。

17/3期　計画

分譲住宅は、16/3期に販売及び引渡しが本格化した良質でかつ大型の分譲住宅用地が消費税再増税による駆け込み需要で後押しされる。中古住宅は、エリア拡大を図り、販売戸数の増加を目指す。また、賃貸及び管理事業も、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しによるサブリースの戸数が引き続き増加。

18/3期　計画

分譲住宅は、分譲戸建住宅において大阪府下、阪神間の大型プロジェクトが引渡し時期を迎えるほか、供給を抑制していた分譲マンションもJR和歌山駅前の一等地で再開となる見込み。また、賃貸及び管理事業は、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しを反映して、着実に売上・利益が増加する。一方、消費税再増税の影響により中古住宅販売は前期に比べ減少する計画。

19/3期　計画

分譲住宅は、18/3期に再開した一等地の分譲マンションの引渡しが開始され、売上高に計上。中古住宅も兵庫県及び奈良県など営業エリアの広域化が定着し、売上高が増加する見込み。また、賃貸及び管理事業も、中古住宅アセット事業の収益物件の拡大や個人投資家向け一棟売賃貸アパートの引渡しによる管理物件・サブリース物件の取扱増加により売上が拡大。

2015年3月期決算

前期比7.8％の減収、同23.6％の経常減益

売上高は前期比7.8％減の795億94百万円と概ね期初予想並みの着地となった。前期末の高水準の受注残が寄与した土地有効活用セグメントなどが増加したものの、消費税増税前の駆け込み需要の反動減や分譲マンションの抑制などにより分譲住宅セグメントなどが減少した。一方、販売状況を示す受注契約高は、供給の抑制により新築分譲マンションが減少した分譲住宅セグメントで減少したものの、中古住宅の受注が増加した住宅流通セグメントや個人投資家向け一棟売賃貸アパートの販売が好調に推移した土地有効活用セグメントなどで増加し、同4.8％増加した。また、売上高の先行指標となる3月末の受注契約残高も、自由設計住宅や個人投資家向け一棟売賃貸アパートの好調な販売を受けて、前年同月末比16.4％増加した。
経常利益も前期比23.6％減の43億22百万円と概ね期初予想並みの着地となった。新築分譲マンションが減少した分譲住宅セグメントや利益率の高い新築建売住宅が減少した住宅流通セグメントなどにおいて減少したものの、売上が増加した土地有効活用セグメントや賃貸及び管理セグメントにおいて増加した。売上総利益率は同0.2ポイント低下。売上が減少する中、販管費が前年同期比微増となったことから、営業利益は同24.9％減の43億61百万円となった。

分譲住宅セグメントの売上高は前期比27.6％減の300億24百万円、セグメント利益は同44.1％減の24億42百万円。売上及び利益の減少は、自由設計住宅と分譲マンションの減少が影響した。また、受注契約高は、自由設計住宅が620戸（前期は528戸）、分譲マンションが264戸（前期は465戸）となり、306億円23百万円と同4.8％減少。受注契約残高は同205億60百万円と同3.0％増加した。

住宅流通セグメント売上高は前期比6.3％減の254億23百万円、セグメント利益は同38.0％減の6億77百万円。売上及び利益の減少は、利益率の高い新築戸建住宅（建売住宅）の販売が減少したことが影響。中古住宅の仕入れが回復傾向となった中古住宅の受注契約戸数が1,391戸（前期は1,372戸）と増加し、住宅流通セグメントの受注契約高は266億95百万円と同1.3％増加。受注契約残高は中古住宅の増加などが寄与し、37億15百万円と同52.1％増加した。

土地有効活用セグメントの売上高は前期比78.1％増の129億51百万円、セグメント利益も同90.0％増の12億80百万円。売上及び利益の増加は、前期末の高水準の受注残の案件引渡しが順調に進んだもの。個人投資家向け一棟売賃貸アパートの販売が好調に推移し、受注契約高は110億14百万円と同87.8％増。受注契約残高も個人投資家向け一棟売賃貸アパートが増加し147億56百万円と同34.2％増加した。

上記の他、賃貸及び管理事業セグメントは、土地有効活用事業にリンクした賃貸物件及び分譲マンション引渡しに伴い管理物件の取扱い件数が増加したことや中古住宅アセット事業による中古賃貸物件の増加により売上高が106億74百万と前期比9.9％増加し、セグメント利益も9億27万円と同49.7％増加した。また、立ち上げ期にある注文住宅事業は、売上高が5億20百万円と同32.1％減少したものの、前期に実施した集客効果が望めない住宅展示場の閉鎖整理による収益性の改善からセグメント利益は50百万円と黒字化した。

15/3期第4四半期の受注は、前四半期比で拡大傾向にあるものの会社計画を若干下回った。景気回復の弱さが影響し、自由設計住宅や中古住宅の販売が計画していたほど増加しなかった模様。

2015年3月末の総資産は939億58百万円と前期末比81億6百万円増加した。たな卸資産の増加59億84百万円が主なもの。たな卸資産の主な内訳と金額は、販売用不動産192.7億円（前期末174.4億円）、仕掛販売用不動産157.1億円（同132.4億円）、開発用不動産370.8億円（同353.8億）。有利子負債は58億37百万の増加。利益剰余金の増加などから自己資本比率は28.0％と前期末並となった。

CFの面では法人税等の支払いの増加などにより営業CFのマイナス幅が拡大したことに加え、有形固定資産の取得などの増加で投資CFのマイナス幅も拡大したことから、フリーCFのマイナス幅も拡大した。一方、長期借入金の増加などから財務CFのプラス幅は拡大した。

2016年3月期業績予想

前期比10.6％の増収、同6.4％の経常増益予想

16/3期の会社予想は、売上高が前期比10.6％増の880億円、経常利益が同6.4％増の46億円。
売上面では、消費税増税の影響が一巡した自由設計住宅の供給戸数の拡大、15/3期の好調な受注残が引渡しとなる個人投資家向け一棟売賃貸アパートの増加、賃貸収益の継続的な増加が牽引する。中古分譲マンションは、仕入価格の上昇により、買取り戸数が減少する保守的な計画となっている。
利益面でも、売上が拡大する分譲住宅セグメント、土地有効活用セグメント、賃貸及び管理セグメントにおいて利益が増加する見込み。一方で、収益性の高い分譲マンションなどの販売が減少する中、個人投資家向け一棟売賃貸アパートの売上構成比が高まることなどにより利益率が若干低下する計画となっている。
配当は、前期と同じ1株当たり年26円（上期末13円、期末13円）の予想。

分譲住宅セグメントは、前期比8.5％増収、同1.1％増益の計画。自由設計住宅は663戸（前期は554戸）、分譲マンションは256戸（前期は361戸）の販売を予定。
住宅流通セグメントは同1.4％増収、同15.1％増益の計画。中古住宅の販売戸数は1,335戸（前期は1,361戸）を予定。
土地有効活用セグメントは、同33.2％増収、同18.7％増益の計画。受注棟数は、一棟売りが90棟（前期は100棟）、建築請負が41棟（前期は48棟）を予定。
賃貸及び管理セグメントは、同10.8％増収、同5.7％増益の計画。管理物件戸数は、22,900戸(前期は20,511戸)を予定。

今後の注目点

同社の15/3期決算は、販売状況を示す受注契約高が自由設計住宅や個人投資家向け一棟売賃貸アパートなどの受注増加により前期比4.8％増加、売上高の先行指標となる3月末の受注契約残高も前期末比16.4％増加するなど、16/3期の業績拡大に向けて期待が高まる内容となった。しかし、その一方で15/3期第4四半期の受注が期初の会社計画を下回るなど若干物足りなさを残す内容となった。これは、国内景況感の弱さが影響し、分譲戸建住宅や中古住宅の需要が会社の想定を下回ったものと同社では分析している。同社は、新築分譲一戸建住宅の販売拡大を図るべく、14/3期の後半以降優良なたな卸資産の積み増しを実施してきた。今後、こうした優良なたな卸資産を収益化する大口の分譲プロジェクトが相次ぐことから、早期の住宅需要の回復が待ち望まれるところである。アベノミクスによる企業収益の回復が、実質賃金の回復へ繋がり、同社の新築分譲一戸建住宅の好調な販売へ結びついていくのか今後の販売動向が注目される。
また、現在同社の配当利回りは4％前後と東証1部上場企業の中でも上位クラスの高さとなっている。同社では、これまでの配当を中心とする株主還元からより複合的な株主還元を実施することができないか検討中とのことである。新たな中期利益計画のもと今後の業績拡大が期待される中、今後どのような株主還元策が打ち出されるのかにも注目していきたい。

本レポートは情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。また、本レポートに記載されている情報及び見解は当社が公表されたデータに基づいて作成したものです。本レポートに掲載された情報は、当社が信頼できると判断した情報源から入手したものですが、その正確性・完全性を全面的に保証するものではありません。当該情報や見解の正確性、完全性もしくは妥当性についても保証するものではなく、また責任を負うものではありません。
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