ブリッジレポート
（8860）フジ住宅株式会社

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ブリッジレポート：（8860）フジ住宅 vol.27

（8860：大証1部,東証1部）フジ住宅

宮脇宣綱社長

【ブリッジレポート　vol.27】2012年3月期上期業績レポート
取材概要「高採算な自由設計住宅の販売が一巡するが、中古住宅や建売住宅の強化が進んでおり、また、事業環境の改善を踏まえ分譲マンションも再開する･･･」続きは本文をご覧ください。
2011年12月6日掲載

企業名	フジ住宅株式会社
社長	宮脇　宣綱
所在地	大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号
決算期	3月	業種	不動産業

項目決算期	売上高	営業利益	経常利益	当期純利益
2011年3月	59,796	3,648	3,680	2,027
2010年3月	48,614	2,137	2,118	1,237
2009年3月	45,300	2,584	2,388	1,361
2008年3月	48,793	2,723	2,413	2,097
2007年3月	52,221	4,233	4,090	911
2006年3月	41,333	3,229	3,196	1,312
2005年3月	43,954	3,208	2,799	1,661
2004年3月	34,387	2,034	1,891	684
2003年3月	32,905	1,198	1,028	545
2002年3月	33,419	899	692	297
2001年3月	31,433	2,928	2,681	1,503
2000年3月	34,268	1,596	1,117	-2,237

株式情報（11/22現在データ）

株価	発行済株式数		時価総額	ROE（実）	売買単位
361円	35,351,545株		12,762百万円	12.3％	100株
DPS（予）	配当利回り（予）	EPS（予）	PER（予）	BPS（実）	PBR（実）
18.00円	5.0％	65.63円	5.5倍	508.07円	0.7倍

※株価は11/22終値。発行済株式数は直近四半期末の発行済株式数から自己株式を控除。ROE、BPSは前期末実績。

フジ住宅の2012年3月期上期決算について、ブリッジレポートにてご報告致します。

今回のポイント

会社概要

地盤である大阪府下を中心に阪神間で、戸建分譲・中古住宅等の住宅･不動産事業を展開。主力の戸建分譲は、分譲ながら間取りや設備仕様等、建築基準法の範囲内で最大限に顧客の要望を取り入れる「自由設計方式」と50～200戸規模で街並みの統一性を重視した開発を行う「街づくり」に特徴がある。この他、金融機関とタイアップした土地有効活用事業、賃貸・管理事業、個人投資家向けの賃貸マンション販売事業、及び中古住宅の改装販売等も手掛けている。各事業の内容は次の通り。

分譲住宅事業（11/3期売上構成比41.3％）

用地仕入・許認可の取得から、宅地造成、設計、建築、販売までの一貫体制を構築しており、「自由設計方式」と「街づくり」が特徴。マンション分譲も事業領域だが、地価上昇とその後の供給過剰と需要の低下に伴う事業リスクの高まりを予見し、市場の悪化を予測し03年春以降停止していた分譲マンション用地仕入を11年に再開。

住宅流通事業（　同　35.3％）

「快造くん」のブランド名で展開している中古住宅の再生・販売を中心に廉価な建売住宅の販売を手掛けており、小規模の宅地分譲や仲介手数料も含まれる。地域密着営業により交差点単位での地域情報の収集・分析力をベースとした物件の鑑定力や仕入・販売価格の査定の速度と正確性、更にはリフォーム業者の育成とマニュアル化等、独自のノウハウが強み。

土地有効活用事業（　同　10.9％）

賃貸住宅の建築請負と個人投資家向け一棟売賃貸マンションに分かれる。賃貸住宅の建築請負では、遊休地の有効活用を目的とした賃貸マンション・アパート等の建築提案を行なっており、市場調査・企画・設計・建築・竣工引渡後の運営管理までを一貫してサポート。コスト競争力の高い木造アパート「フジパレス」シリーズに08年11月サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」が加わり、より独自性が強まった。金融機関や既契約者からの紹介案件が多い。また、個人投資家向け一棟売賃貸マンションでは、1棟あたり１億円前後の賃貸アパートを中心に展開。資金運用手段として根強い需要がある。

賃貸及び管理事業（　同　12.2％）

100％子会社フジ･アメニティサービス（株）が手掛けている。安定収益源となるばかりでなく、土地有効活用事業や個人投資家向け賃貸マンションの販売等との相乗効果も高い事業。

注文住宅事業（　同　0.3％）

建替え案件を中心にした注文住宅建築及びリフォームを手掛ける。これまでテストマーケティングを行ってきたが、11/3期より新たなセグメントとして独立させた。

2012年3月期上期決算

前年同期比30.6％の増収、同97.5％の経常増益

売上高は前年同期比30.6％増の356.7億円。自由設計住宅、建売住宅、個人投資家向け一棟売賃貸マンションの引き渡しが順調に推移した他、営業拠点の増設効果等で「快造くん」ブランドで展開する中古住宅も大きく伸びた。利益面では、分譲住宅においてリーマン・ショック後の地価下落時に土地仕入を行った高採算物件の引き渡しがピークを迎え、売上総利益率が1.1ポイント改善。拠点の増設に伴う費用増や好調な販売を反映した変動費の増加等で販管費が増加したものの、売上の増加と利益率の改善で吸収し営業利益は27.0億円と倍増。営業外損益がわずかに悪化したものの、特別損失が減少したため（前年同期は投資有価証券評価損225百万円等を計上）、四半期純利益は同2.3倍強に増加した。

売上高・利益共に期初予想を大きく上回ったが、その要因は、自由設計住宅・建売住宅の引渡しの前倒し及び中古住宅の販売好調による引渡戸数の上振れ。当初、東日本大震災の影響により住宅設備機器・資材の一時的な調達難による住宅の竣工・引渡しの遅れを想定していたが、影響は軽微だった。

分譲住宅（自由設計住宅）

売上高は前年同期比40.6％増の145.3億円、セグメント利益は同344.6％増の18.2億円。リーマン・ショック後の地価下落時に土地仕入を行った高採算物件の引き渡しがピークを迎え、大幅な増収・増益となった。一方、受注契約高は同29.8％減の123.4億円。極めて水準が高かった前年同期の反動で減少したものの、依然として水準は高い。

住宅流通

売上高は前年同期比35.4％増の132.4億円、セグメント利益は同4.0％減の6.2億円。フジホームバンク大阪店の仕入・販売エリアの拡大に加え、阪神・北摂エリアの拡大に伴うフジホームバンク西宮店の開店（11年4月）や泉州地域（大阪南部）の販売強化に向けた「おうち館泉佐野店」の開店（11年6月）、更には住宅情報ギャラリーとして「東大阪店」（11年4月）及び「堺店」（11年9月）を開店。エリア拡大と拠点の増設効果で売上が大きく伸びた。ただ利益面では、拠点開設費用や営業社員等の採用増による営業費用の増加等、先行投資が負担となった。

土地有効活用

売上高は前年同期比9.4％増の38.7億円、セグメント利益は同13.8％減の4.8億円。引き渡し時期の関係もあり、相対的に利益率の低い個人投資家向け一棟売賃貸マンションの売上構成比が高まった事が減益の要因。ただ、「フジパレスシニア」の受注は好調で、セグメント全体の受注契約高は44.8億円と同100.6％増加した。

賃貸及び管理

売上高は前年同期比7.2％増の38.3億円、セグメント利益は同63.2％増の1.7億円。土地有効活用事業にリンクした賃貸物件及び管理物件の取扱い件数が増加した事に加え、サブリース物件の稼働率も改善した。

注文住宅

売上高は前年同期比164.8％増の1.8億円、セグメント損失12百万円（前年同期は10百万円の利益）。11/3期に本格化した事業であり（10年10月に事業セグメントとして独立）、この8月には大阪府岸和田市内の幹線道路沿いに2棟の常設展示場（モデルハウス）を開設した。損益が悪化したのは、今後の営業展開に向けた営業人員の採用増や常設展示場の開設等の先行投資が負担となったため。

好調な引渡に伴い有利子負債が減少したことで上期末の総資産は622.5億円と前期末比63百万円減少した。たな卸資産はわずかに増加した（2.2％増）。仕入れ競争の激しい中小型物件で他社の高額仕入れに追従しなかったため開発用不動産が減少する一方、販売好調な中古住宅の仕入を積極的に進めたことや、ほぼ完売した大型現場の建築をはじめたことで、販売用不動産や仕掛販売用不動産が増加した。
CFの面では、中古住宅やマンション用地の積極的な取得により、営業キャッシュフローは2.1億円のプラスにとどまったが、拠点開設等に伴う支出が前期にピークアウトしていたため投資CFのマイナス幅も縮小し、前年同期は6.8億円のマイナスだったフリーCFがほぼ収支均衡した。好調な引渡に伴い有利子負債が減少したことにより財務CFもマイナスとなり、現金及び現金同等物の上期末残高は67.2億円と前期末比14.4億円減少した。

2012年3月期業績予想

通期業績予想に変更はなく、前期比12.0％の増収、同8.7％の経常増益予想

自由設計住宅や建売販売において上期に前倒しの引渡しがあったため、下期は前年同期比減収予想。高採算案件の引渡しがピークアウトするため利益率も通常の水準に戻る見込み。ただ、売上・利益共に水準は高く、期初予想自体が保守的とも言える。配当は1株当たり年18円を予定（上期末配当9円を含む）している。

（２）売上高の進捗状況

上半期の売上高356.7億円に、上期末の受注契約残高の内、今期売上（引渡し）予定の215.6億円を加えると、572.3億円となり、通期予想売上高の85.4％に達する。これに事業サイクルの短い10月以降の建売住宅及び中古住宅の売上と賃貸・管理の下期の売上が上乗せされるため、通期の予想売上高670億円の達成に不安は少ない。

今後の注目点

高採算な自由設計住宅の販売が一巡するが、中古住宅や建売住宅の強化が進んでおり、また、事業環境の改善を踏まえ分譲マンションも再開する。販売価格が平均1,500万円～1,600万円の中古住宅は、年収200～300万円の所得層でもローンが可能なため需要のすそ野が極めて広く、面展開も緒に就いたばかりだ。また、最盛期には年間約600戸の供給実績を有する分譲マンションは、地価上昇による事業リスクの高まりから、03年春以降、用地仕入を停止していたが、ここ数年の不動産不況で中堅デベロッパーの淘汰が進み事業環境が改善してきた。今後、北摂・阪神間及び南大阪地域の駅前立地を中心に積極的に販売展開していく考え。この他、投資用一棟売マンションは既存オーナーの2棟目需要が旺盛で、サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」も廉価な価格で高品質なサービスが高い評価を得ており、有効活用を考える土地所有者だけでなく、利用者からのニーズも強い。更に、土地有効活用事業が伸びれば、賃貸及び管理事業とのシナジーが高まる。今後の成長は巡航速度に戻るが、総合不動産の強みを活かして引き続き安定成長が期待できる。

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