ブリッジレポート：（8860）フジ住宅 vol.21

（8860：大証1部,東証1部）フジ住宅

宮脇宣綱社長

【ブリッジレポート　vol.21】2010年3月期第3四半期業績レポート
取材概要「販売面で環境が大きく好転したわけではないが、値ごろ感のある物件に対する需要は根強く、拠点開設効果もあった中古住宅や小規模新築建売住宅･･･」続きは本文をご覧ください。
2010年2月9日掲載

企業名	フジ住宅株式会社
社長	宮脇　宣綱
所在地	大阪府岸和田市土生町1丁目4番23号
決算期	3月	業種	不動産業

項目決算期	売上高	営業利益	経常利益	当期純利益
2009年3月	45,300	2,584	2,388	1,361
2008年3月	48,793	2,723	2,413	2,097
2007年3月	52,221	4,233	4,090	911
2006年3月	41,333	3,229	3,196	1,312
2005年3月	43,954	3,208	2,799	1,661
2004年3月	34,387	2,034	1,891	684
2003年3月	32,905	1,198	1,028	545
2002年3月	33,419	899	692	297
2001年3月	31,433	2,928	2,681	1,503
2000年3月	34,268	1,596	1,117	-2,237

株式情報（1/29現在データ）

株価	発行済株式数		時価総額	ROE（実）	売買単位
330円	31,998,939株		10,560百万円	9.5％	100株
DPS（予）	配当利回り（予）	EPS（予）	PER（予）	BPS（実）	PBR（実）
12.00円	3.6％	38.13円	8.7倍	468.84円	0.7倍

※株価は1/29終値。発行済株式数は直近四半期末の発行済株式数から自己株式を控除。

フジ住宅の2010年3月期第3四半期決算について、ブリッジレポートにてご報告致します。

今回のポイント

会社概要

地盤である大阪府下を中心に戸建分譲等、住宅･不動産事業を展開。主力の戸建分譲は、分譲ながら間取りや設備仕様等、建築基準法の範囲内で最大限に顧客の要望を取り入れる「自由設計方式」と50～200戸規模で街並みの統一性を重視した開発を行う「街づくり」に特徴がある。この他、金融機関とタイアップした土地有効活用事業、賃貸・管理事業、個人投資家向けの賃貸マンション販売事業、及び戸建分譲のノウハウを活かした中古住宅の改装販売等も手掛けている。各事業の内容は次の通り（下記の他に「その他の事業」が売上高の約0.5％を占める）。

（１）分譲住宅事業　　　　　　　　　　　09/3期売上構成比53％

用地仕入・許認可の取得から、宅地造成、設計、建築、販売までの一貫体制を構築しており、「自由設計方式」と「街づくり」が特徴。近年では、消費者ニーズに対応した廉価な建売住宅の販売にも力を入れている。尚、地価上昇に伴う事業リスクの高まりから03年春以降、マンション用地の仕入を停止している。

（２）中古住宅の販売及び仲介事業　　　　　　　　　　同 21％

「快造くん」のブランド名で展開している中古住宅の再生・販売が中心。地域密着営業により交差点単位での地域情報を収集し分析する。物件の鑑定力、仕入・販売価格の査定の速度と正確性、更にはリフォームのマニュアル化による独自のノウハウ等が強み。

（３）個人投資家向け一棟売賃貸マンション販売事業　　同 2％

元は不動産ファンドを対象とした事業。不動産ファンド向けは、地価上昇によるリスクの高まりから、05年秋以降、土地の仕入を行っておらず休止中。現在は、同様のビジネスモデルで１棟あたり１億円前後の賃貸アパートを中心に資金運用手段として根強い需要があり、立地も都市部に限定されない個人投資向けに絞り事業展開している。

（４）土地有効活用事業（建築請負）　　　　　　　　　同 9％

遊休地の有効活用を目的とした賃貸マンション・アパート等の建築提案を行なっている。市場調査・企画・設計・建築・竣工引渡後の運営管理までを一貫してサポート。金融機関や既契約者からの紹介案件が多い。コスト競争力の高い木造アパート「フジパレス」シリーズに08年11月単身高齢者専用賃貸住宅「フジパレスシニア」が加わり、より独自性が強まった。

（５）賃貸及び管理事業　　　　　　　　　　　　　　　同 15％

100％子会社フジ･アメニティサービス（株）が手掛けている。安定収益源となるばかりでなく、土地有効活用事業や個人投資家向け賃貸マンションの販売等との相乗効果も高い事業。

2010年3月期第3四半期決算

前年同期比12.4％の増収、同39.4％の経常増益

賃貸住宅市場の悪化に伴う入居率の低下等で賃貸・管理が苦戦したものの、低価格帯の中古住宅「快造くん」が伸びた他、小規模新築建売住宅の販売も好調に推移。価格調整等の効果もあり、自由設計方式の戸建住宅も厳しい事業環境の中で健闘した。低価格物件の好調や、価格調整の影響等で売上総利益が低下したものの、増収効果とコスト削減により同24.6％の営業増益。補修工事費が無くなり営業外損益も改善した。足下の販売も順調で、受注契約高は同16.2％増の33,030百万円と計画を26.5％上回った（通期計画に対する進捗率94.4％）。天候に恵まれ、引渡しが順調に進んだため、第3四半期末の契約残高は24,462百万円と同0.9％減少した。

（２）財政状態及びキャッシュ・フロー（CF）

第3四半期末の総資産は前期末比282百万円減の49,621百万円。順調な仕入・販売を受けて販売用不動産及び仕掛販売用不動産が増加する一方、中古住宅や小規模の新築建売住宅の構成比上昇等もあり、仕入債務や前受金が減少したため現預金が減少した。ただ、資金効率は改善し、利益の増加と相まって税負担前の営業CFがほぼ均衡（前年同期△2,201→△16百万円）。有形固定資産投資の減少で投資CFのマイナス幅も縮小したため、フリーCFのマイナスが半減した。財務CFの黒字が減少したのは、新規借り入れの減少による。

2010年3月期業績予想

通期業績予想に変更は無く、前期比3.8％の増収、同12.1％の経常減益予想

通期予想に対する第3四半期までの進捗率は、売上高が76.4％、営業利益が86.1％、経常利益が90.2％。第3四半期までの実績に第4四半期の引渡し予定の受注契約残の売上、1・2月の契約予定の建売及び中古住宅の当期引渡し予定分の売上、更には1月～3月の賃貸管理の売上が加わるため、通期売上の下振れ懸念は少ない。利益面では、進捗率が90％程度に達しているが、低価格住宅の構成比が高まる事や自由設計方式の住宅で市場ニーズに応じた価格設定での販売を進める事等で利益率の低下が予想されるとしている。
配当は、1株当たり6円の期末配当（上期末配当と合わせて年12円）を予定。

取材を終えて

販売面で環境が大きく好転したわけではないが、値ごろ感のある物件に対する需要は根強く、拠点開設効果もあった中古住宅や小規模新築建売住宅の販売が好調だ。中古住宅を取得しリフォーム後に販売する「快造くん」は、単価が約16百万円と言う価格でありながら、先人の生活の跡を感じる事が無く、割高で手間のかかる購入後のリフォーム等が不要な事が魅力。また、比較的単価が高い自由設計住宅も、世相や地価下落を反映して当初の事業計画に沿って単価を引き下げたため（前第3四半期末単価36百万→32百万円）、需要は堅調だ。
通期の利益予想（特に第4四半期）は保守的だが、価格調整等により在庫の回転が進むのであれば、目先の利益にこだわるよりも賢明だ。近畿圏の足元の経済情勢は依然として厳しいものの、資産健全化の進展と「地域に密着した住まいの多角経営」を強みに来期は増収･増益に転じる可能性が高い。

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