ブリッジレポート：（8931）和田興産 vol.1
| （8931：JASDAQ） 和田興産 |  |
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企業名 |
和田興産株式会社 |
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社長 |
和田 憲昌 |
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所在地 |
〒650-0023 神戸市中央区栄町通4－2－13 |
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決算期 |
2月 末日 |
業種 |
不動産業 |
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| 項目決算期 | 売上高 | 営業利益 | 経常利益 | 当期純利益 |
| 2008年2月 | 29,564 | 4,020 | 3,063 | 1,613 |
| 2007年2月 | 30,629 | 3,318 | 2,736 | 1,357 |
| 2006年2月 | 25,256 | 2,769 | 2,366 | 1,292 |
| 2005年2月 | 22,965 | 2,594 | 2,203 | 1,162 |
| 2004年2月 | 23,723 | 2,226 | 1,689 | 912 |
| 2003年2月 | 22,080 | 2,100 | 1,499 | 652 |
| 2002年2月 | 22,630 | 2,296 | 1,846 | 917 |
| 2001年2月 | 22,926 | 3,399 | 2,941 | 1,315 |
| 株式情報（4/18現在データ） |
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| 会社概要 |
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また、安定収益源として育成中の不動産賃貸では、住居、店舗、事務所、駐車場（月極・時間駐車）等を扱っています。事業はマンション分譲を中心とする不動産販売事業と賃貸その他事業に分かれ、2008年2月期は、不動産販売事業が売上高の92.8％を、売上総利益の85.2％を占めました。  ＜沿革＞
1899年1月、神戸市にて不動産賃貸業を創業。1966年1月に和田興産（有）として法人化され、79年9月に和田興産（株）に改組致しました。分譲マンションの一棟売りで実績をつくり、91年3月、自社ブランド「ワコーレ」ブランドによる分譲マンション事業を本格化。95年1月の阪神淡路大震災を受けて、96年6月には震災復興のための優良建築物等整備事業にも従事されました。なお、04年9月に、株式をJASDAQ市場に上場致しました。
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| 2008年2月期決算 |
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＜非連結＞
 不動産販売事業は、分譲マンションの落ち込みが響き減収となったものの、利益率の高い案件の寄与で増益を確保。一方、積極的な新規賃貸物件の投入により、賃貸事業は売上が拡大致しました。 尚、1株当たりの年間配当を、5円増配して25円とする方針のようです。また、不動産事業部内に「戸建事業推進室」を設置しました。これまで試験的に行ってきた戸建事業を本格的に展開する考えのようです。 ＊計画との差異
 利益面では、利益率の高い物件の寄与により、営業利益以下の各利益段階で計画を上回ったようです。 ＜セグメント別動向＞
 分譲事業
地価や建築コストの上昇等による販売価格の上昇や顧客ニーズの多様化等で事業環境が軟調に推移したものの、分譲マンション販売は堅調に推移しました。ただ、建築基準法改正による混乱で3ヶ月間の空白期間が生じた事が響いたようです。発売戸数は、前期比56.4％減の343戸（10棟）。契約戸数は、同23.9％減の471戸。期末時点の受注残戸数は同23.1％減の377戸。引渡戸数は同10.9％減の783戸。ワコーレ神戸本山ガーデンズ等13棟が竣工致しました。
その他不動産販売
戸建住宅15戸及び1棟卸しマンション等10物件を販売しました。また、これまで試験的に行ってきた戸建住宅分譲を、09/2期以降、本格的に展開する考えのようです。
賃貸事業
賃貸物件が16棟353戸増加しました。また、賃貸住宅は90％以上（2月は95％）の高い入居率を安定的に維持しているようです。
その他売上
上記3事業に付帯して発生する保険代理手数料、解約手付金収入等をその他売上として計上しております。
＜トピックス＞
＜財政状態＞
 負債は、46億69百万円増の460億41百万円。分譲マンションの建築資金等の仕入債務の決済資金等として短期借入金が58億37百万円増加。この他、前受金が7億60百万円増加する一方、大型物件の引渡しに伴い長期借入金が27億88百万円減少したようです。 純資産は137億46百万円。当期純利益計上による利益剰余金の増加により、13億97百万円増加しました。 ＜キャッシュ･フロー＞
 営業活動によるキャッシュ･フロー 13億07百万円
マンションの用地購入及び建築費支払等に伴うたな卸資産の増加（25億69百万円）や法人税等の支払（12億22百万円）等のマイナス要因を、税引前当期純利益（29億30百万円）の計上に加え、減価償却費（5億80百万円）や前受金の増加（7億60百万円）、及びその他の負債の増加（4億52百万円）等のプラス要因で吸収されました。尚、営業活動によるキャッシュ･フローがプラスとなったのは3年ぶりです。 投資活動によるキャッシュ･フロー 38億04百万円
有形固定資産の売却による収入（4億29百万円）等の計上があったものの、有形固定資産の取得による支出41億29百万円をカバーできなかったようです。
財務活動によるキャッシュ・フロー 28億49百万円
マンション用地の購入資金及び賃貸不動産の購入資金等を長期借入金（113億95百万円）で調達した他、運転資金等の増加を短期借入金（58億37百万円）の増加で賄いました。一方、長期借入金141億83百万円を返済致しました。
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| 2009年2月期業績予想 |
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＜中期経営計画（経常利益を5年で倍増）における位置付け＞
現在進行中の中期経営計画では、04/2期を起点に経常利益ベースで毎期15％の成長を維持し、5年で倍増を目指しているようです（09/2期に経常利益34億円を達成）。
 ＊改正建築基準法施行による影響
 ＜同社を取り巻く環境＞
同社では、08年の近畿圏及び首都圏のマンション市場は、契約率が低水準で推移し、在庫の増加傾向が続くと見ています。また、原材料価格の高騰を受けて分譲マンションの建築費用は上昇が続くものの、価格転嫁は困難な状況が続くと考えているようで、このため、主力のマンション事業は厳しい事業環境が予想されます。
＜非連結業績＞
 同社では、09/2期のポイントを「原点回帰」としています。基本戦略は変わっていませんが、外部環境の変化に柔軟に対応していく考えです。具体的には、分譲マンション市場は軟調な推移が予想されるため、賃貸事業に注力すると共に戸建事業を本格的に展開してゆくようです。賃貸事業においては、引き続き非レジデンス系の賃貸物件の取得に力を入れ、09/2期の賃貸事業に占める非レジデンス系の売上構成比を約30％に引上げる考えです。また、戸建事業を中心とする「その他不動産販売」の売上高は、前期比57.4％増の80億円を見込んでおられます。 尚、事業エリアは、神戸･阪神間に経営資源を集中してゆくようです。 ＜セグメント別計画＞
 ＜事業部基本施策＞
分譲事業部（成長を牽引する主力事業）
神戸・阪神間を中心に良質な住まいを着実に販売していく計画です。初の100億円プロジェクトであるトアロードレジデンスをはじめ、足下の販売は好調のようです。用地取得戦略としては、地元流通業者とのネットワークを強化すると共に、需要創造と付加価値率向上に努めます。尚、10/2期まで分譲マンション用地を概ね取得済みのようです。この他、資金調達負担やリスク分散の観点から、共同事業にも積極的に取り組んで行く考えのようです（アーバンライフとの共同事業である三宮タワーマンションの販売は直前に迫っています）。
不動産事業部（総合不動産業を目指して、2005年6月新設）
将来的な成長･変革の機会を創出する事業であり、同社資産の出口戦略の多様化にもつながります。不動産金融化（流動化・証券化）への対応を進めると共に、複眼的な視点に立った仕入を行なう事でソリューション機能を強化する予定です。また、戸建事業に本格的に進出して行くようです。（09/2期は70戸を計画しています）。
賃貸事業部（収益性･安定性の高いストックビジネスを展開）
07/2期～09/2期の3期間に賃貸物件（事業用固定資産）へ100億円以上の投資を行う模様です。「三つの15」戦略の下、賃貸収入の拡大に向けた優良物件の取得を進め、年間3億円規模の賃貸収入の拡大を図ります。また、バリューアップ方式による収益率の向上、資産の入替え、既存物件の改修による資産の優良化に努め、LTV（負債額/資産価値）50％以下を持続して行く予定です。
 ＜戸建事業への本格的な進出＞
08年3月1日付けで、不動産事業部内に「戸建事業推進室」を設置致しました。戸建事業へ本格的に進出する事で、総合不動産事業への「原点回帰」を図るようです。賃貸事業同様、主力の分譲マンション事業に次ぐ収益の柱に育成する方針で、神戸･阪神間で1次取得所者向けを中心に展開。10/2期には神戸市須磨区で大型プロジェクト（用地面積11,300㎡、住宅57戸）が始動を予定しています。
＜収益力の強化と総合不動産業への「原点回帰」＞
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| 目標とする経営指標 |
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