ブリッジレポート
（8860）フジ住宅株式会社

プライム

ブリッジレポート：（8860）フジ住宅 vol.8

（8860：東証1部,大証1部）フジ住宅

今井光郎社長

企業名	フジ住宅株式会社
社長	今井　光郎
所在地	大阪府岸和田市土生町 4010
決算期	3月	業種	不動産業

項目決算期	売上高	営業利益	経常利益	当期純利益
2006年3月	41,333	3,229	3,196	1,312
2005年3月	43,954	3,208	2,799	1,661
2004年3月	34,387	2,034	1,891	684
2003年3月	32,905	1,198	1,028	545
2002年3月	33,419	899	692	297
2001年3月	31,433	2,928	2,681	1,503
2000年3月	34,268	1,596	1,117	-2,237

株式情報（11/10現在データ）

株価	時価総額	発行済株式数	単元株数	決算データ年月	1株配当
732円	26,831百万円	36,653,912株	100株	2006年3月	17.00円
配当利回り	PER（連）	1株利益(連)	PBR(連)	1株株主資本(連)	ROE
2.32%	18.34倍	39.91円	1.94倍	376.46円	12.23%

フジ住宅の2007年3月期中間決算について、会社概要と共にブリッジレポートにてご報告いたします。

会社概要

大阪府下を中心に阪神間にかけて、住宅･不動産事業を展開。主力の戸建分譲は、分譲ながら間取りや設備仕様等、建築基準法の範囲内で最大限に顧客の要望を取り入れる「自由設計方式」と50～200戸規模で街並みの統一性を重視した開発を行う「街づくり」に特徴があります。また、戸建分譲のノウハウを活かした中古住宅の改装販売も単なる中古住宅の流通とは異なる独自のビジネスです。
同社の他、建築の設計管理・請負及び賃貸管理の連結子会社2社で企業グループを形成しています。

＜沿革＞

1973年1月、今井社長が個人で創業し、住宅の代理販売事業をスタート。翌74年、フジ住宅（株）として、法人組織に改組しました。

戸建分譲事業では、土地の仕入から、許認可の取得、宅地造成、設計、建築、及び販売までを自社で一貫して手掛けています。86年3月には戸建分譲のノウハウを活かしマンション分譲事業へ、87年9月には賃貸マンションへそれぞれ進出、これに伴い不動産管理事業も派生しました。91年4月にはマンションの設計・建築ノウハウを活かした土地有効活用事業（アパート・マンション等の建築請負）へ展開、96年5月には、設立当初の住宅の代理販売事業とリフォーム事業（分譲・建築請負に経営資源を集中するため撤退）のノウハウを融合した中古住宅の改装販売（商品名：「快造くん」）を開始しました。また、これらの総合的なノウハウを活かして、不動産投資ファンド等向け賃貸マンションの開発・販売も手掛け、2004年8月には3棟247戸で初の売上を計上しています。
各事業は単に住宅･不動産事業と言う括りで手掛けているわけでなく、各事業が相互に補完しあっていることが同社の特徴です。

資本政策では、90年12月の大証2部上場、2003年12月の東証2部上場を経て、05年3月、東証・大証1部に指定替えとなりました。

＜事業概要＞

現在の事業は、「分譲住宅事業（戸建・マンション）」、「土地有効活用事業（建築請負）」、「賃貸及び管理事業」、「不動産ファンド等向け賃貸マンション販売事業」、「中古住宅の販売及び仲介事業」に分かれます。

１．分譲住宅事業（戸建・マンション）

用地仕入から許認可の取得から、宅地造成、設計、建築、販売までの一貫体制を構築しています。マンションは、「シャルマンフジ」シリーズのブランドで展開しています。
もともと建売を中心に展開していましたが、02/3期前半に戸建住宅の販売不振に陥りました。その原因を分析する中で、同社の中心購買層（25～35才）のニーズが“洗練された外観デザインと自由な間取り、多彩なオプション仕様”にあるということがわかり、方針を180度転換。顧客の要望を最大限に取り入れる「自由設計方式」（大手の戸建分譲会社では対応が難しい）を導入しました。体制の変更に6ヶ月間を要しましたが、02年1月より販売が好転。以降も工夫を重ねながら、販売活動は順調に推移しています。
また、03年1月以降、本格的に営業地域を拡大。より需要層が厚く、販売単価の高い大阪北部、兵庫県南部へ進出しました。50～200戸を中心とするプロジェクト毎の特徴ある魅力的な「街づくり」（地場のパワービルダーでは対応ができない）と自由設計により、同業他社との差別化を図っています。

２．土地有効活用事業（建築請負）

対象顧客は既契約者、金融機関や既契約者からの紹介による土地所有者で、賃貸管理と分譲住宅事業のノウハウを活かして、美観性が高く、居住性に優れた木造賃貸アパート「フジパレス」、「エンフィールド」、RC造賃貸マンション「エフ・コンスパイヤー」、さらには2006年1月に木造賃貸住宅「フジパレス戸建」を商品化し、事業を展開しています。
単なる建築請負ではなく、サブリースを前提とした土地所有者との運命共同事業として、徹底した市場調査・企画・設計・建築・竣工引渡後の建物の運営管理までのトータルルサポートシステムを顧客個々の状況に合わせた「安定・安全・安心」の事業として提案しています。

３．賃貸及び管理事業

この事業は100％出資子会社フジ･アメニティサービス（株）が手掛けています。
賃貸マンションの建物管理や入居者募集、賃料回収、事務等の管理業務及び分譲マンションの管理組合からの運営受託。この分野のノウハウが、土地有効活用事業や不動産投資ファンド等向け賃貸マンションの販売及びマンションの分譲に大きく寄与しています。関連事業の大きな武器であると同時に、これにリンクして安定した収益が期待できます。今後、不動産投資ファンド等向けの賃貸マンションの販売後の管理受注や管理物件の大規模修繕提案を推進し、更なる収益の拡大を図っていく考えです。また、リニューアルした賃貸マンション・分譲マンション管理システム「FASS」による管理効率の向上を図ります。

４．不動産ファンド等向け賃貸マンション販売事業

02/3期に新規参入し、05/3期上半期に単身者用賃貸マンション3棟247戸で初の売上を計上しました。他の事業に比べて事業歴は浅いものの、長期高稼働が見込める立地の選定、用地の取得、設備・仕様の企画、設計、建築、賃貸管理等の、事業に必要なノウハウを全て備えており、同社にとって新たな人、物の投資の必要のないローリスクーミドルリターンの事業です。
建物の完成時点での引渡しだけでなく、新築物件を一定期間保有、運営し、稼動実績を付けて販売する方式を導入。これにより不動産投資ファンドが安心して投資でき、同社にとっては賃貸収入と販売利益の両方が得られるメリットがあります。
金融機関や顧客のニーズに応えるため、個人資産家向けの投資用賃貸マンションの一棟販売も手掛けています。

５．中古住宅の販売及び仲介事業

中古住宅再生事業としての手法を確立している改装付中古住宅「快造くん」が人気を博しています。地域密着型の経営による交差点単位での地域情報とその分析による物件の鑑定力、仕入、販売価格の査定の速度と正確性及びリフォームのマニュアル化による独自のノウハウが活かされています。
分譲住宅事業で蓄積した地域情報を活かして、営業地域を拡大することで業績を伸ばしていく考えです。さらに、06年2月に新業態の中古住宅を中心とする豊富で鮮度の高い住まい探しの情報拠点として「お・う・ち・館」を開設し、物件情報の提供のみならず住宅ローン及び持家の売却相談や無料査定に至るまでの専門のアドバイザーによるコンサルティングスペースとして、住宅に関する地域のコミュニティセンターを目指した店舗運営を通じて業績への寄与を図る考えです。

2007年3月期中間決算概要

＜連結＞

増収･増益となりました。
10月23日に業績予想の上方修正をしており、修正値に沿った着地となりました。
経常利益が期初予想値を約4億40百万円上回りましたが、この内訳は、自由設計による建築受注の床面積の増加やオプション仕様のグレードアップによる1戸当たりの単価上昇（戸数ベースでは3戸、0.8％の超過）及び計画外での戸建用地販売利益で1億80百万円、損害保険代理店手数料収入（営業外収益）の予想超過分が1億円、各事業部門の上半期と下半期の引渡し物件の入替わりによる影響で1億60百万円。

＜事業別売上高＞

戸建分譲は、顧客の住宅間取りや設備仕様に対する様々なニーズに対応した「自由設計」及びオプション方式の住宅が引き続き順調、中古住宅事業で取得した土地を活用した建売の寄与もあり、戸建住宅の引渡し戸数は374戸と前年同期に比べ73戸増加しました。
この結果、不動産販売事業の売上高は152億67百万円と前年同期比13.9％増加、営業利益は11億57百万円と同24.6％増加しました。

中古住宅の販売を担当する住宅流通部で、小規模の新築の建売住宅販売事業を積極的に進めたことから、中古住宅の販売戸数が減少しました。しかしながら、予想を上回る売価設定ができたことで、中古住宅の粗利率が16.8％と期初計画を3.7ポイント上回りました。この結果、中古住宅販売は、販売棟数ベースで期初計画を下回ったものの、粗利ベースではわずかに期初計画を上回りました。

土地有効活用事業は、本年8月及び9月に物件の完成引渡しが集中したことにより、売上高が27億64百万円となり、前年同期比127.3％増と大幅に増加しました。営業損益は3億64百万円改善、3億19百万円の利益を計上しました。

賃貸及び管理事業は、土地有効活用事業にリンクした賃貸物件及び管理物件の取扱い件数が増加し、稼働率も改善。この結果、売上高は27億16百万円と同9.4％増加、営業利益は1億80百万円と同5.4％増加しました。

その他の事業は、中古住宅の仲介で49件（前年同期45件）を成約、事務手数料収入も増加しました。この結果、売上高は1億12百万円と同11.1％増加しました。ただ、仲介事業における販売経費の増加や人件費の増加等により21百万円（同30百万円減）の営業損失となりました。

＜仕入状況＞

03年1月以降の営業エリア拡大効果に加え、選別買いと50戸～200戸の大型案件の用地仕入を中心としたことにより競合先が減少、事業用地の取得も順調に進んでいます。この中間期においても、今後の地価上昇が予想される中、事前に大規模戸建用地を中心に事業用地を確保することができました。

具体的には、来期以降の売上対応物件として、堺市で505戸、和泉市で185戸と208戸、羽曳野市で162戸、南河内郡河南町で183戸の合計1,243戸の大型戸建用地を取得、あるいは売買契約を締結しました。これにより、来08/3期分の仕入を完了、09/3期分についても30％の手当てが完了しました。

土地手当てのための資金調達も順調です。当座貸し越し枠の設定等により銀行借入に伴う調達コストの引下げに成功したほか、公募増資による調達資金を有効に活用しました。
尚、公募増資については、トピックスをご参照下さい。

＜貸借対照表＞

仕入が順調に進み棚卸資産が増加しましたが、手許流動性の圧縮による資金効率の改善や機動的な資金調達、更には公募増資の効果などで長短借入金を中心に有利子負債は271億円から236億円に減少しました。

2007年3月期業績予想

＜連結＞

増収・増益が見込まれます。

下期の見通しが保守的なこともああリ、上記予想の達成は確実な見通しです。
分譲住宅、不動産ファンド向け賃貸マンション、土地有効活用部門は、いずれも下半期売上予定の全件を受注・契約済みです。また、「快造くん」の中古住宅部門の上半期利益は計画通り、足下の受注も堅調に推移しており、不安はありません。
賃貸管理部門の上半期利益は昨年9月の子会社への賃貸物件の営業譲渡に関連して事業所の移転に係る修繕費や消耗品費等の計画外の一時的な支出により、計画を下回りましたが、足下の稼働状況が順調なことから下半期利益の計画達成は確実な見通しです。

中期経営計画の進捗状況

※1株当たりの各数値については、2006年9月30日現在の自己株式を除く発行済株式数36,518,455株に増減がないものとして算出しています。

＜現在の状況＞

１．分譲住宅

中間決算では、景況感の改善と地価の上昇等による消費マインドの向上によって当初計画を上回る売価設定ができ、粗利益率が向上しました。下半期についても、既に利益目標に対応する受注契約は締結済みのため、目標の達成が十分見込めます。

２．中古住宅

中間決算では、売上戸数が予想を下回りましたが、分譲住宅と同様に予想を上回る売価設定により粗利率が大きく向上、粗利益は予想を上回ることができました。足下の仕入れ・販売も順調です。中間期末の受注契約残高は少ないものの、商品の回転率が高く、下半期に物件を仕入れて売上げる比率が高いため、利益目標の達成に不安はありません。

３．不動産ファンド向け賃貸マンション

既に利益目標に対応する契約は締結済みです。工事の進捗も順調なことから目標の達成が十分に見込めます。

４．土地有効活用

期初の段階で、利益目標に対応する契約は締結済みです。工事の進捗も順調なこと、期中受注、期中売上予定の物件が上乗せされたため、目標を若干上回る利益の計上が期待できます。

５．賃貸管理

昨年9月の子会社への賃貸物件と賃貸管理部門の営業譲渡に関連して子会社の事業所の移転による修繕費や消耗品費等の予定外の一時的な支出により、中堅決算の予想利益を下回ると共に通期でも期初予想に達しない見込みです。ただ、稼働状況が順調なため来期以降の業績に不安はありません。

＜来期以降の見通し＞

１．分譲住宅

売上対応の比較的単価の低い好条件土地を来期分は100％、再来期分についても約30％を取得済みです。それ以降についても南大阪で208戸と505戸の大規模プロジェクト用地の売買契約を締結しており、金利の先高感はありますが、何より景気の回復で消費マインドが好転していることから、現在の中期経営計画を上回る見込みです。

２．中古住宅再生

「快造くん」については、この事業を担当する住宅流通部が、小規模の新築の建売住宅販売事業を積極的に進めることから、現在の中期経営計画と比較し、伸長度は鈍りますが、それ以上に戸建住宅が伸びる見通しです。

３．不動産投資ファンド等向けの賃貸マンション

地価の高騰の結果、好採算の用地取得が極めて困難となりました。このために再来期（09/3期）は中期経営計画を下回る見通しです。

４．土地有効活用

金利の先高感から、この中間期の受注は低迷しました。金利が実際には大きく上昇しないことから受注の回復傾向が見えてきましたが、先行きの金利動向によって大きく影響を受ける可能性があります。

５．賃貸管理

稼動状況は順調に推移しており計画との大きな乖離はなさそうです。

07/3期の決算発表時に上記の事項を織り込んだ新たな3年間の中期経営計画を策定し公表する考えです。

＜中期経営計画達成上のリスクとその対策＞

地価と金利が上昇する中、住宅購入者の所得はさほど上昇していません。このため、住宅の購買力（住宅ローン返済能力）が低下し、コストの上昇を販売価格に転嫁できず粗利益が低下する、或いは同社自身の有利子負債の金利負担が増大して利益が減少し、業績が悪化する可能性があります。

変動性の住宅ローン金利が10月1日から0.25％引き上げられました。これにより、同社顧客の最多適用金利は1.175％から1.425％に改訂され、借入期間35年、金額1,000万円について元利月額1,201円増加しました。同様の条件での元利金の1ヶ月当たりの返済額は、1％の金利上昇で4,890円、2％で10,417円増加します（住宅ローンの場合、返済額の計算は0.25％の4倍が1％とはなりません）。しかし、同社では、「この程度の金利の上昇であれば、住宅の購入を断念する方はそう多くないし、これ以上に大きく金利が上昇するのであれば給与所得も上昇するのではないか」、「地価と金利が上昇しても給与所得も上昇するのであれば大きな問題はない」と考えています。

ただし、同社自身の金利負担増からは逃れられないため、利益計画にある程度の上昇を見込んでいる他、現在、取引金融機関に対する金利上昇抑制の要請、借入商品の選択、より低利の資金を提供する金融機関での調達等により金利負担の軽減に努めています。

地価の上昇については、高騰した都心部を避け03年に拡大した営業地域で比較的地価の安定している郊外の大規模プロジェクト用地を積極的に仕入れることで対応しています。

その他のリスクとして消費税率の改訂があります。これは分譲部門では消費税率の上昇分を販売価格に上乗せできなければ同社の粗利益の低下に直結します。例えば土地と建物の対価が1：1の場合、改訂幅が5％とすれば建物に係る消費税で土地、建物全体の粗利率が2.5％低下することになります。

トピックス

１．「お・う・ち・館」2号館のオープンと堺店の開設

中古住宅と新築の小規模建売住宅の情報提供を目的とする「お・う・ち・館」の2号館「泉佐野店」を06年11月にオープンする予定です（1号館は06年2月に岸和田店をオープン）。
また、07年3月に「快造くん」の新たな仕入・販売の拠点となる堺店を開設する予定です。

２．増資

7月の公募増資（300万株）と8月の第三者割当増資（30万株）により22億87百万円の資金を調達しました。全額を大規模な一戸建て住宅プロジェクトである大阪府和泉市の戸建住宅プロジェクト（総戸数185戸）の用地取得資金と開発費用に充当する考えです。09/3期に売上高で59億円程度、粗利で9.3億円程度の業績寄与が見込まれます。

３．株主数の増加

中間期末の株主数は6,611名となり、前中間期末比2,450名（58.8％）増加しました。
９３年以来の積極的なIR活動、投資単元の段階的な引下げ、株式分割、増資、更には株主通信（旧事業報告書）での株主アンケ-ト回答者ヘの「すだち」贈呈の継続実施等の一連の施策が寄与成果を上げたものと思われます。06年7月締切の株主アンケートの回収率は55.6％、この種のアンケートとしては高い回収率を維持しています。

４．配当

前期に1部指定替えを記念して実施した1株当たり記念配当5円を普通配当に変えて年17円とする考えです。中間配当8円（12月5日支払開始）、期末配当9円を予定しています。

取材を終えて

住宅・不動産業界を取り巻く環境はここ1、2年で大きく変わりました。近畿圏でも都市中心部は地価が高騰し、住宅関連の実需での土地取引が姿を消した感があるそうです。金利も上昇傾向にありますが、地価や金利の上昇を販売価格に転嫁できるほど住宅の第一次取得者層の所得は高まっていません。
一方、構造計算書偽造や違法建築問題の発覚により住宅購入者の本物志向が高まっており、言い換えれば、住宅不動産業界は市場に信頼され経営力の優れた企業だけが生き残れる時代を迎えつつあると言えます。こうした中、同社は「今こそ当社の住まい作りや経営姿勢が評価される時代」と考え、顧客満足日本一を目指して中期計画の達成に全社一丸となって取り組んでいるわけです。
そんな同社の株価ですが、短期的には25日移動平均線からの乖離が気になるものの、10月半ばの安値から反発したとは言え、未だ予想PER12.1倍、配当利回り2.26％の水準にあります。

本レポートは情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を意図するものではありません。また、本レポートに記載されている情報及び見解は当社が公表されたデータに基づいて作成したものです。本レポートに掲載された情報は、当社が信頼できると判断した情報源から入手したものですが、その正確性・完全性を全面的に保証するものではありません。当該情報や見解の正確性、完全性もしくは妥当性についても保証するものではなく、また責任を負うものではありません。
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