ブリッジレポート：（9616）共立メンテナンス vol.6

石塚 晴久社長

決算の概要

榑松室長が、中堅決算の概要、通期見通し、今後の取り組みについて説明されました。

「２００４年３月期中間期実績」

主力の寮事業では５００室を超える新設学生寮「ドミール高尾」が満室稼動でスタートするなど学生寮が好調な推移を示し、社員寮の企業契約減少をカバーし９月末稼動数は２１，１７０名（前年同期比１，３３５名増）となりました。
一方で、本社移転に伴う一時費用負担、前期末に実行した営業資産の流動化による営業収入減（単体ベースでネット１３９百万円の圧縮）、などにより営業利益は減益となりましたが、経常利益はドミールガーデンの開発収益、保有有価証券の売却益により、増益となりました。

セグメント別動向
＜寮事業：学生寮、社員寮、ドミール、受託寮＞

売上は増加しましたが、資産流動化に伴う営業収入減などで減益となりました。

その他、注力中のワンルームマンションタイプ寮「ドミール」は上期に３棟をオープンしました。受託寮事業は、自社保有寮の売却による解約もありましたが、福利厚生施設のアウトソーシング需要も強く、増収となりました。

＜ホテル事業：ドーミーイン、リゾート＞

＜ビルマネジメント事業＞

＜フーズ事業＞

＜デベロップメント事業＞

＜その他事業＞

「２００４年３月期通期予想」

２５期連続の増収・増益を見込んでいます。

• 主力の寮事業は、提案営業を強化し大口受注の獲得を進めます。
• セグメント別では、フーズ事業以外は増収を予想しています。
• 営業増益となるセグメントは、ホテル、フーズ、デベロップメント、その他。フーズ事業は赤字ですが、来期以降の黒字を見込んでいます。

今期の課題と取り組み状況

• 学生寮に関しては、同社にとって大学生市場は未開拓であり大きな参入余地があります。全国で大学・短大は７００校あり、マンモス大学では学部ごとに受託のケースもあるため、実質８００校と考えられます。
• 社員寮は、新規と解約の綱引き状態ですが、単身者の増加、首都圏への集中などフォローの条件もあるため、提案営業を中心に契約獲得を積極的に行います。
• ドミールは、３，０００を上回る同社の顧客層を前提にすると、開発すれば入居は間違いないと考えており、開発のスピードアップを進めていきます。

投資家から寄せられる主な質問について

同社がアナリスト、機関投資家などから良く寄せられる質問について、石塚社長がお答えになりました。

１． 中期経営計画達成のキードライバーである「供給＝開発」は大丈夫か？
同社は２００８年３月期までの中期経営計画を策定しており、骨子は以下のとおりです。

実現のための課題はいくつかありますが、経営全般の効率化とともに重要なのが「物件開発力の強化」です。

• 今後はドミール、学生寮を中心に開発を強化し、社員寮の成長鈍化を補っていく考えです。２００５年３月期の目標開発室数は約２，２００ですが、今年１０月時点で約１，９００室がほぼ確定しています。２００６年３月期　３，０００室、２００７年３月期　４，５００室、２００８年３月期　６，５００室の開発を計画しています。
• ｅ－ｃｕｂｅ工法、CMの確立で建築コストを２０％削減します。
• 営業面では、銀行各支店との情報ネットワークの確立を進めます。 ・ 物件情報の収集は子会社：共立エステートが担当しますが、従来の待ちの姿勢から「攻めの体制」へ転換させます。
• 金融不況の中で金融機関がビジネスチャンス獲得のために積極的な姿勢を見せており、大手銀行以外の金融機関からの紹介件数が、今期は前期から倍増すると見込まれています。来期もさらに倍増すると見ています。

２． 同じく「需要」はあるのか？また「需要」獲得の優位性は何か？
学生マーケット動向
平成４年の２０５万人をピークに減少を続けている１８歳人口は、平成２０年には１２４万人で底入れすると見られます。
加えて、高学歴化、進学率の上昇、首都圏への集中などで同社が対象とする学生マーケットは今後も有望と考えています。

同社の優位性
契約企業　１３００法人、提携学校　１，５００校という既存のネットワークにより広告宣伝費をかけずに集客が可能です。こうした先行者の有利性を活かして大学市場へ参入します。

提携学校増加が加速
有力大学を中心に毎年１０校程度の新規提携が見込まれています。

潜在需要
学生寮だけで１８，０００室の需要があると推定しています。これは５４０室が満室になった「ドミール高尾」のケースを基にマーケティング分析を行った結果で、「４大生の２５％が自宅外通勤」、「同社シェア５．３％」、「在寮年数２．５年」を前提としています。

開発エリア
首都圏の中で、三多摩地区などを重点開発エリアとしています。 このエリアに２００室以上の大型寮の建設を進めていき、スケールメリットを追及します。

中高一貫校への取り組み
平成１５年現在、日本には約１２０校の中高一貫校があり、今年４月には佐賀県立の中高一貫校の管理運営がスタートしています。５年後には３０－５０校の中学・高校との提携関係構築を目標としています。

社会人マーケットの動向
現状は、
　 ・ 単身赴任者増加
　 ・ 首都圏集中。大阪苦戦。
　 ・ 寮費に割高感
となっています。 そこで、首都圏を中心に廃寮提案を積極化させるとともに、単身赴任社をターゲットにマーケティングを強化していきます。

ドミール事業の可能性
現在、同社の寮利用者数は約２万人います。寮利用者とワンルーム利用者の割合は、２：８であるとの経験上の推測から、ドミールの潜在需要は約８万人と考えられます。
またよりローコストを実現するｅ－ｃｕｂｅ工法の新バージョンを開発中で、これもドミール事業の成長に大きく寄与すると見られます。

３． いろいろな「事業領域」に手を拡げ過ぎではないか？
同社は連結子会社８社、持分法適用関連会社１社を持ち、多様な事業を手がけていますが、「主柱は下宿屋」とのスタンスには今後とも寸分の狂いもないと、石塚社長は明言されています。
安心できる食、住を提供する寮事業を中心に、学生食堂の運営管理受託、契約保養所の運営管理受託、学校施設の清掃・保守の受託、学生募集パンフレットの製作など、グループによる総合サービスを提供することによって信頼を獲得し、同社を指定校に指名した大学のケースもあります。

４．沖縄は大丈夫か？
来年７月開業予定の「ザ・ビーチタワー沖縄」は、総投資額６２億円の大型物件です。 事業計画達成に関しては、現状の需要動向（旅行代理店、修学旅行、直販）と開発・運営準備の状況から達成は確実と考えています。

• 沖縄への旅行者は、航空運賃自由化、台湾・中国からの旅行者の増加などから２００１５年には年間６００－７００万人とシンガポール並みの水準まで達すると見られています。
• 修学旅行、コンベンションに関し手順調な申込み、引き合いが来ています。
• 有名リゾートホテル８件に比べると、行政が周囲のインフラ投資を行い同社はホテルのみの投資のため、総コストは低く抑えられています。また、稼働率（７０％）、客単価（６，６９１円）も無理ない水準で設定しています。
• 売上高計画比７０％（稼働率４９％）でも経常利益は±０と計画されています。
• 制度資金を活用したため、期間合計１，２５７百万円、年間平均５０百万円のコストメリットが生じます。また長期低利固定資金の活用により、安定的かつハイレバレッジ効果が実現でき、この投資によってROEは１２．３％から１３．４％へ１ポイント以上上昇させることができると考えています。

５．「有利子負債」が過大ではないか？
ROI（投資収益率）と調達金利である長期金利のイールドギャップが大きい現在は、「所有者」の利益が拡大する時期と捉えており、開発投資の方針としては旺盛な開発需要に対して取得を組み合わせた投資を選択します。リース、SPC、投資をバランスよく活用し投資効率を前期の６．３％から２００８年３月期には８．４％へ引き上げます。
一方、金利上昇の影響をシュミレーションし、投資および有利子負債残高については、格付けが維持できる水準に上限を設定します。毎年０．７５％金利上昇し、２００８年３月期には３％まで調達金利が上昇した場合でも、投資適格であるBBBを維持できる計算です。 また、いつでもフリーキャッシュフローが創出可能なように、オフバランススキームの検討は継続していきます。

取材を終えて

従来の決算説明、今後の取り組みに加えて、投資家から良く寄せられる質問に答えるという形での説明は、非常に理解し易いものでした。
「物件開発力の強化」に向けた取り組みと進捗状況などをフォローアップしていきたいと思います。