ブリッジレポート：（9616）共立メンテナンス vol.4

石塚 晴久社長

共立メンテナンスの中間決算説明会に出席しました。

２００３年３月期中間決算概要

まず、広報室の榑松室長が中間決算概況及び２００３年３月期の通期見通しを説明されました。

学生寮においては、１８歳人口の減少を進学率向上で補うと共に、４年制大学など新規契約数増でカバーしています。
社員寮においては、企業の住宅制度における問題解決型提案を積極的に行っています。

ホテルは上期８７%を超す稼働率となっています。リゾート事業は厳しい環境の中、スクラップによる収益性の改善を進めています。

フーズ事業に関しては、マイナスとなっていますが改善の方向となっています。

共立フーズサービス：事業の効率化による改善が進行中です。
ビルネット：前期のリフォーム特需による反動がありました。
共立コミュニケーション、ジーアップキャリアセンターは、早急な改善が必要と認識しておりそのための手を打っていきます。

＜設備投資＞
トータル１，２００百万円の設備投資を行いました。
主なものとしては、寮事業　９５９百万円（寮３棟の取得）、ホテル事業（既存ホテルの改修・修繕）　９７百万円などです。

＜有利子負債＞
中間期末の有利子負債は実質（ネット）で１６，２１３百万円。有利子負債を株主資本で割った「D／Eレシオ」は１．０１倍です。過去もおおよそ１倍近辺となっています。
適正なD／Eレシオの水準は、財務安定性と共にレバレッジ効果も考慮し、中期経営計画の中で考えていきます。

２００３年３月期通期見通し

・セグメント別営業利益予想は以下のようになっています。

・ 設備投資は社員寮ドミール高尾（５１５室）の取得など寮事業で４，１００百万円など合計６，３００百万円となっています。

寮事業の概況

続いて石塚社長が、現在の状況、今後の展開などについてお話になりました。
同社の寮事業は、土地オーナー、入居者、学校・企業それぞれにメリットを与えています。

オーナー：遊休地の有効活用
入居者：健康的な安心・快適生活
学校・企業：必要な時、必要なだけの部屋数を確保

２００３年３月末で定員数　２２，０８８名、契約率９７．４％と予想されています。 ワンルームタイプであるドミールに対する潜在需要は、同社推定で約８万人（学生４．８万人、社会人３．２万人）であり、このマーケットを開拓し、成長していくことを目指しています。
そのためには「物件開発」が鍵となり、札幌、仙台、首都圏、名古屋、大阪、福岡の各エリアで、主要駅から徒歩１０分以内で延床面積３００坪以上の土地を所有する土地オーナーへ、有効活用を積極的に提案していきます。

開発強化のために、今年６月中旬に、ドミール開発プロジェクトが発足しました。
７－１１月に集まった土地の有効活用情報は約１５０件（例年同時期は１００－１２０件）。
プロジェクト発足からの１年で３００－３５０件の情報が収集できる見込です。（例年は２５０件ほど）
決定案件は、ドミール７０６室、SPCを用いたドミールSPC２６０室、寮物件７２３室の計１，６８９室となりました。

今後は有利子負債を今のレベル以上増やさないという方針の下、SPC（特別目的会社）を用いたワンルーム開発を促進していきます。５０－６０億円をSPCによりオフバランスすると、コストが約２億円かかり、適正な物件を取得すれば３億円の利益が上がり、差し引き１億円のプラスというのがおおよその姿です。
加えて、社内プロジェクトから開発部署への立ち上げ・格上げを行い、２００７年３月期期初には３０，７６５室を開発することを目標としています。

最近の動きとしては、以前のレポートでも触れましたが、佐賀県で中高一貫教育を行う中学校が新設され、その学生寮を取得しました。
また、施工コストの改善を図るために在来工法ではない低コストの工法開発をほぼ完了しました。これによって、現在の９．５－１１％の利回りを１３%程度にまで引き上げる目途もついたということで、土地オーナーに対する顧客満足度を一層高めることができると考えています。

中期経営計画の骨子

同社では中期経営計画として以下のような指針を立てています。

テーマ：共立メンテナンス及び共立グループは、毎年１０%以上の成長を持続し発展する。

基本指針　Ⅰ
Ⅰ．２００３年３月期、２００４年３月期は利益成長率につき１０%以上を、以降は売上・利益とも１０％以上の成長を遂げる。

Ⅱ．ビジネスモデルが確立された寮（学生寮・社員寮・ドミール・受託）事業及びビジネスホテル事業は、市場性・お客様ニーズに合わせて積極的に開発を推進し拡大展開を図る。

Ⅲ．リゾートホテル事業・シニア事業及びスパ事業は、２００４年３月期中のビジネスモデル確立を目指し、検証・確認の上、展開を図る。

Ⅳ．グループ各社は、２００４年３月期中にビジネスモデルを確立し、各社の事業特性などに合わせた成長を開始する。

基本指針　Ⅰ
２００７年３月期
＜連結＞　売上高　７９４億円、経常利益　６８億円（経常利益率　８．６％）
＜単独＞　売上高　５４５億円、経常利益　５４億円（経常利益率　９．９％）

取材を終えて

この他に石塚社長は以下のような点を説明されました。

• 経常利益率は１０％を超さない。超えた分はリフォーム、機能向上などで顧客に還元する。
• EPSは１８０円－２００円を目途とし、それ以上になれば分割を行って株主に還元する。
• 現場第一主義の徹底

ビジネスにおいて土地オーナー、学校・企業、入居者全てにメリットを与えるように、利益についても株主、顧客ともに還元を行うという姿勢が明確です。
またSPCを活用したワンルーム物件開発も注目されます。
寮事業の開発の進捗状況などを今後も、引き続きフォローアップしていきたいと思います。