※販売停止処分を受け、2024年6月20日に記事内容を更新しました。
・みんなで大家さんは危ないし後悔するって本当？
・どんなリスクがあるのか知りたいな…
このような疑問を解決します。
みんなで大家さんはどんなサービス？
- みんなで大家さんは、投資家から資金提供を受け、その資金をもとに物件を購入・運営するサービス
- 「危ない」と言われる原因は、過去の事実や直近の業務停止処分によるもの
- 地方物件への投資が多く、利回りやリスクが高め
- 2024年6月17日、大阪府と東京都より「みんなで大家さん」の運営企業「都市綜研インベストファンド」に対し不動産特定共同事業法に基づく30日間の業務の一部停止が命じられた。
みんなで大家さんは不動産投資型のクラウドファンディングで、ネット広告でもよく見かけるため、気になっている方も多いでしょう。
しかし、ネットでみんなで大家さんを調べていると、「危ない」「怪しい」「後悔する」と言った口コミを見かけることも。
この記事では、実際に不動産投資を行っている筆者が、みんなで大家さんのメリット・デメリット、評判について分かりやすく解説します。
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みんなで大家さんとは？
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| サービス名 | みんなで大家さん |
| 販売代理店 | みんなで大家さん販売株式会社 |
| 営業者 | 都市綜研インベストファンド株式会社 |
| 営業者所在地 | 大阪府大阪市北区堂島1-1-5 |
| 想定利回り | 6.0%～7.0% |
| 最低投資金額 | 100万円 |
| 申し込み手数料 | 無料 |
| 公式サイト | https://www.minnadeooyasan.com/ |
みんなで大家さんは、都市綜研インベストファンド株式会社が運営する、不動産小口化商品の提供サービスです。
まずは、みんなで大家さんの基本的な仕組みやサービス沿革を紹介します。
みんなで大家さんの仕組み
みんなで大家さんは、少額で不動産投資ができる仕組みの一つである「不動産小口化商品」の一つです。
最近は「不動産投資クラファン（クラウドファンディング）」とも呼ばれるワン！
あるプロジェクトに不特定多数が少額出資をして企画を応援するクラウドファンディングの、不動産投資版ということです。
一般的な不動産投資は多額の投資資金が必要
一般的な不動産投資は、不動産の購入が必要になるので投資金額も高額になるものです。
物件によっては数千万円や億単位の資金が必要だワン！
ローンを組んで購入するのが一般的ですが、それでも数百万円～数千万円程度の自己資金を用意するケースが多いです。
そのため、資金の少ない方や初心者にとっては、一般的な不動産投資をするハードルが高いですよね。
いきなり数千万円はちょっと…。
みんなで大家さんのような不動産小口化商品なら投資額を抑えられる
対して不動産小口化商品は、一般的な不動産投資に比べ投資額を抑えることが可能です。
例えば、1億円の不動産を一口100万円で100口販売し、出資者は希望の口数を購入します。
複数の出資者が不動産に出資し、口数に応じて利益を分配する仕組みです。
みんなで大家さんの大まかな仕組みは、以下のとおり。
- みんなで大家さんが不動産を購入し、入居者と賃貸契約を結ぶ
- 1口100万円ほどで出資者を募り、出資者と営業担当者が「匿名組合契約」を結ぶ
- 出資者は出資割合に応じて、賃料を配当金として受け取る
匿名組合契約ってはじめて聞いたけど、どういうこと？
不動産特定共同事業法の契約タイプとしては、ほかに任意組合契約も存在します。
みんなで大家さんのサービス沿革
みんなで大家さんのサービス沿革は次のとおりです。
| 1999年 | 東大阪市長瀬マクドナルド店舗 証券化事業 |
|---|---|
| 2000年 | キャピトルシリーズ不動産投資事業開始（キャピトル新町） |
| 2001年 | キャピトル心斎橋収益マンション証券化事業 |
| 2003年 | 都市綜研不動産基金シリーズ不動産証券化事業 |
| 2006年 |
京都における商業施設の証券化案件を受託 「都市綜研不動産基金4号」組成 不動産証券化事業第4号案件実施 |
| 2007年 |
愛知県海部郡蟹江町に商業施設用地を取得 9月みんなで大家さん1号 運用開始 12月みんなで大家さん2号 運用開始 |
| 2008年 | みんなで大家さん3号 運用開始 |
| 2010年 | みんなで大家さん4号・5号 運用開始 |
| 2011年 | みんなで大家さん6号～9号 運用開始 |
| 2012年 | みんなで大家さん10号・11号 運用開始 |
| 2013年 | みんなで大家さん12号 運用開始 |
| 2014年 | みんなで大家さん13号～19号 運用開始 |
| 2015年 | みんなで大家さん20号・21号 運用開始 |
| 2016年 | みんなで大家さん22号～27号 運用開始 |
| 2017年 |
みんなで大家さんシリーズ伊勢 1～3 運用開始 みんなで大家さん28号～30号 運用開始 |
| 2018年 | みんなで大家さんファーム1号～3号 運用開始 |
| 2019年 | みんなで大家さん31号～39号 運用開始 |
| 2020年 |
みんなで大家さん40号～46号 運用開始 みんなで大家さんシリーズ伊勢4 運用開始 |
| 2021年 |
みんなで大家さんシリーズ成田1～8 運用開始 みんなで大家さんシリーズ伊勢5・6 運用開始 みんなで大家さんファーム4号・5号 運用開始 みんなで大家さん47号 運用開始 |
| 2022年 |
みんなで大家さんシリーズ成田9～13 運用開始 みんなで大家さんシリーズ伊勢5・6 運用開始 みんなで大家さんファーム6号 運用開始 |
| 2023年 |
みんなで大家さんシリーズ成田14～16 運用開始 みんなで大家さんシリーズ伊勢7 運用開始 みんなで大家さん48号 運用開始 |
出所：みんなで大家さん販売会社「沿革」、2020年以降は同「商品一覧」を基に筆者作成
2024年現在まで定期的に募集されたみんなで大家さんのファンドは、次のようなタイプがあります。
- みんなで大家さんシリーズ
オフィスビルや生産設備、発電施設、集合住宅などさまざまな物件へ投資 - みんなで大家さん伊勢シリーズ
伊勢安土桃山文化村施設、ともいきの国伊勢忍者キングダムなど、伊勢地方の物件に投資 - みんなで大家さんファームシリーズ
青果熟成加工物流センター、純国産バナナ・青果生産加工流通施設など、農産物加工施設へ投資 - みんなで大家さん成田シリーズ
2023年8月時点では全シリーズが成田空港周辺開発プロジェクト用地へ投資
2021年以降は従来からあった「みんなで大家さんシリーズ」より、伊勢シリーズ、ファームシリーズ、成田シリーズの募集頻度が増えています。
後発のシリーズはそれぞれファンド投資先のコンセプトがはっきりしているね！
みんなで大家さん関係企業に販売停止処分
販売停止処分？！何か悪いことしたの？！
なんと2024年の6月に、大阪府が都市綜研インベストファンドに対して不動産特定共同事業法に基づいて「公正に害する」として、新規販売や勧誘等の一部業務停止を命じました。
同社は成田空港周辺の開発プロジェクトへの投資商品について出資者へ資産価値に強く影響する説明を怠ったり、開発の許可がまだ出ていない土地を販売対象にした点が問題になったとされています。
東京都もこの停止処分に準じて、共生バンクグループのみんなで大家さん販売の一部業務の停止などを命じました。
都市綜研インベストファンドは18日に以下のようなリリースを出しています。
この度、都市綜研インベストファンド株式会社が提供する「みんなで大家さん」に関する譲渡契約につきまして、昨日6月17日に発令された行政処分を契機に、契約上の地位の譲渡のお申出が多発しております。
譲渡契約についてのお知らせ
つきましては、事業参加者様の保護を第一に、重要事項説明書記載のとおり、譲渡契約の締結を一時的に停止させていただきます。
譲渡契約の締結を希望される一部の事業参加者様にはご不便をおかけすることとなり、心よりお詫び申し上げます。今後につきましては、法に則り、公正を害する行為を避け、情報の公平性を保つため、適時ホームページにて開示を行う予定です。なお、この措置は、利益分配金や出資の価額の評価に影響を及ぼすものではございません。
「利益分配金や出資の価額の評価に影響を及ぼすものではございません。」となっているけど、状況が不透明だから不安だね…
日本不動産クラウドファンディング協会（JRCA）の声明
今回の件を受けてSNS上では「不動産クラウドファンディング自体が詐欺」「不動産クラウドファンディングは危ない」といった声もあがっています。
ですが、「不動産クラウドファンディング」全てが危ないというわけではなく、真摯に取り組んでいるサービスも多くあります。
6月17日、日本不動産クラウドファンディング協会（JRCA）より以下のような声明が出されました。
不動産クラウドファンディングにおける投資家保護と業界信頼確立への取り組みについて
本日、東京都及び大阪府より業務停止処分を下された某社の一連の関連業務について、当協会は、当該事象について非難されるべき行為であるものと認識するとともに、深い憂慮を表明いたします。
不動産クラウドファンディング及び不動産特定共同事業は、地方創生、空き家問題の解決、遊休不動産の活用、PFI事業の更なる活用など、多くの社会問題の解決策として期待されております。一方で近年、事業者と投資家の間でのトラブルなど、業界全体のイメージを損なう事象が発生しており、こうした課題を解決すべく、昨年、日本不動産クラウドファンディング協会（JRCA）を設立しました。
我々は、関係当局と緊密に連携し、投資家保護と健全な市場の形成に向けた自主規制の制定が急務であると認識しています。当協会は、投資家の資産を適切に保護し、透明性のある投資環境を構築するために、厳格な基準を設けることを目指しております。
不適切な勧誘行為の防止も極めて重要です。投資家を欺くような行為や虚偽の情報提供は許されません。我々は、正確で適切な情報提供を重視し、投資家の信頼を損なうような行為に断固として対処してまいります。
投資家の解除の自由についても、投資環境の健全性を保つ上で不可欠です。当協会は、投資家が必要に応じて投資から撤退できる権利を尊重し、適切な手続きを提供することを推進いたします。
当協会といたしましても、今回の事象を真摯に受け止め、業界の発展と投資家の利益を守るため、早期の自主規制制定に向けて取り組んでまいります。日本不動産クラウドファンディング協会（JRCA）
日本不動産クラウドファンディング協会（JRCA）
共同代表 LAETOLI株式会社 代表取締役 武藤弥
共同代表 株式会社シーラテクノロジーズ CEO 杉本 宏之
投資なので必ずリスクはありますが、同協会に加盟しているサービスや情報を的確に出しているサービスを選ぶことは大切ですね。
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みんなで大家さんが危ないと言われる理由5選【後悔する？】
みんなで大家さんは「危ない」といった意見もあるけど、実際どうなの？
みんなで大家さんは、次の5つの理由から、危ないという意見がみられます。
特に1～3は投資家の不安材料となる情報で、いまでもみんなで大家さんが悪印象を持たれる大きな原因となっています。
ここからは、みんなで大家さんが危ないといわれる理由の真偽について、詳しく解説します。
①過去に行政処分を受けたことがある
みんなで大家さんシリーズの運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社は、2013年（平成25年）5月29日に60日間の一部業務停止命令を受けています。
これは、次に紹介する「不動産特定共同事業法第7条第2号」に違反していたことが原因です。
不動産特定共同事業は投資家の財産を長期間預かる業であり、その財務の健全性が求められることから、許可を受けようとする者の資産の合計額から負債の合計額を控除した額が資本金又は出資の額の１００分の９０に相当する額を満たすものであることが必要です。
（法第７条第２号）
引用：国土交通省「不動産特定共同事業の許可の要件」
資産の合計から負債を引いた額は、一般に「純資産」と呼ばれる部分だワン！
この事案では、不動産特定共同事業の許可の要件に照らし合わせたときに、資産の一部を課題に計上した結果、上記の方の要件を満たせなかったと考えられます。
都市綜研インベストファンド株式会社は速やかに過去3か年の決算の修正や、管轄の大阪府への書面提出をおこない、2013年7月29日に業務を再開しました。
次に紹介するように、修正によって過去の決算が一時的に債務超過となったことが新たな波紋を呼びましたが、この事案に伴い投資家に直接的な損害はほぼなかったと考えられます。
ただ、2024年に業務停止命令が下されているよね。
みんなで大家さん関係企業に販売停止処分にて説明した通り、出資者の資産価値への影響を与える説明を怠ったことなどで業務停止を命じられています。
投資家にとって重要な説明を意図的に怠った点を考慮すると、みんなで大家さんが危ないと言われる理由も納得できますよね。
②一時的な債務超過になったことがある
行政処分後の大阪府の指導に従い、2010年度～2012年度の決算を2013年9月に修正した結果、修正した3か年の都市綜研インベストファンド株式会社バランスシートが債務超過になりました。
ただし、翌2013年度末までに速やかに資本を増強して、債務超過を回避しています。
債務超過って、倒産したわけじゃないよね！？
誤解されがちですが、倒産とは借金が返せなくなることで、「一時的な債務超過＝倒産」とは言えません。
特に、この事案のように評価変更により過去の決算が債務超過になったからといって、手元の現金がなくなるわけではないので、目先の債務を返済できていれば倒産に直結するとは限らないのです。
債務超過の状態が続くときは問題ですが、同社の場合は速やかに債務超過を解消し、2013年度末には純資産がプラスになっています。
その後も直近2022年度末決算にかけて着実にバランスシートは健全になっているため、過去の評価上の債務超過の影響を心配する必要はないでしょう。
債務超過を乗り切って、今でも運営を続けているんだワン！
③一部の返金要求への支払いが遅れたことがある
行政処分を受けた際に殺到した返金要求に対して、支払いが遅れたことがある点も「危ない」と思われる原因の一つです。
資産を過大評価して業務停止処分を受けたとき、ファンドの継続性を懸念した投資家から解約が殺到し、すぐに返金支払いに対応できないタイミングがありました。
ただし、その後順次返金に対応していますし、遅れた期間相当分の配当もしっかり払っています。
そのため、入金のタイミングが遅れたということを除けば、この事案によって損失が発生した投資家はいません。
また、誤解してはいけないのは、あくまで「返金が遅れた」だけであり、ファンドのスケジュールに沿った配当や償還が滞ったり、減額したりして投資家に損失を与えたことはありません。
投資家が損をしたわけではないのね！
④広告が多いという印象を持たれる
一部では、みんなで大家さんの広告が多いという印象を持たれているようです。
広告が多い＝怪しいというわけではありませんが、あまりにも広告出費が多いと事業運営にも影響してしまいそうです。
⑤利回りが高すぎるとみられがち
利回りが高すぎることも、みんなで大家さんが危ないと思われる一因となっています。
近年のみんなで大家さんの募集ファンドを見ても、想定利回りは6.0～7.0%程度あり、確かに一般的な不動産投資と比べると高めな印象もあります。
ただし、これは都市部の優良な賃貸住宅での不動産投資を想定しているから高めに見える向きもあります。
みんなで大家さんが投資するような地方物件やオフィス、産業施設まで視野を広げれば、決して実現不可能な利回りではありません。
また、みんなで大家さんの場合は、すでに多くのファンドを償還しており、これまでの償還ファンドはすべて想定利回りを実現しています。
例えば、2023年8月4日時点でもっとも直近の償還ファンドである「シリーズ伊勢4号」でもすべての分配が想定利回りの約7%を実現し、かつ評価額が元本を下回ることもなく償還に至っています。
金額だけみると「あれ、少なくない？」と思ってしまいそうですが、分配金を税引き前、かつ年率換算にすると、確かに7%の利回りが達成されていることが確認できます。
以下は 「シリーズ伊勢4号」 の2023年4月28日の分配利回りの計算です。
評価額100万円あたり約7万円なので、確かに利回り7%を達成していることが確認できます。
ほかのファンドやほかの分配タイミングでも、Webサイト記載の通り、これまでの償還ファンドはすべて想定利回りを達成しています。
ただし、2024年6月の行政処分を契機に解約が増えることは今後の不安要素だワン…
みんなで大家さん利用者のイマイチな口コミ・評判
実際の口コミが気になるな…
ここでは、みんなで大家さんへのリアルな声を見ていきましょう。
ネット上で口コミを集めてみると、以下のようなマイナスな声が目立ちました。
- 利回りの高さが不信
- スキームに疑問がある
- 広告でよく見るってことは、ユーザー集めが苦しいってこと？
Xの生の声を見る
利回りが比較的高いため、その利回りをなぜ実現できるのか分からないという声が多くあるようです。
出資額も大きいから、まずはより少額で始められるサービスが良さそうね！
みんなで大家さん利用者の良い口コミ・評判
投資家みんなが悪い印象を持っているわけではないよね…
みんなで大家さんは20年以上にわたって証券化やファンド運営をおこなってきた実績のあるサービスです。
ネット上で口コミを集めてみると、以下のようにポジティブな意見も多数ありました。
- きちんと予定通り配当されている
- 高い利回りだったが問題なく償還された
- 株式などと比較すれば安定性は高い
Xの生の声を見る
既にみんなで大家さんでは、40本以上のファンドが償還されています。
利回り6～7％前後というのは、確かに平均的な不動産投資よりは高いかもしませんが、達成不可能な利回りというほどではありません。
ただし、24年6月に販売停止処分を受けてしまった点は考慮すべきでしょう。
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みんなで大家さんの悪い口コミ・デメリット【危ない？】
でも、なんで危ないって言われるのかな？
「みんなで大家さん」と検索すると「危ない」と出てくることも多いですよね。
投資である以上、みんなで大家さんにもいくつかのリスク・デメリットはあるものです。
ここでは、みんなで大家さんのリスク・デメリットを3つ解説します。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
①最低投資金額が高い
みんなで大家さんの最低投資金額は、一口100万円からとなっています。
100万円の投資はけっこうハードルが高いな…
不動産投資クラウドファンディングでは、多くのサービスが1万円から投資できるため、相対的に高額な投資資金が必要なサービスです。
主要な不動産投資クラウドファンディングの最低投資金がは次のとおりです。
| 不動産投資クラウドファンディング | 最低投資金額 |
| COZUCHI | 短期運用型：1万円 中長期運用型：10万円 |
| Creal | 1万円 |
| 利回りくん | 1万円 |
| ASSECLI | 1万円 |
| Property+ | 1万円 |
| TECROWD | 10万円 |
| 利回り不動産 | 1万円 |
| みんなで大家さん | 100万円 |
また、案件によっては最低3口のように口数も決まっている場合もあるので、100万円あっても投資できない可能性もあるのです。
②元本保証されていない
前tweet続き
— TY (@Tomo42293463) January 2, 2023
ポンジスキームの
エクシア合同会社は論外として
RENOSY（リノシー）や
「みんなで大家さん」など
不動産投資について
投資金額が大きい分、
ハイリスク
元本保証が無い
投資の大原則は【余裕資金で投資】
だからNISAとiDeCoで
S&P500インデックス投資を推奨 https://t.co/WoyrpuR0w4
みんなで大家さんでは元本保証はありません。
過去一度も元本割れがないという実績はありますが、今後も絶対に元本割れしないわけではないのです。
まぁ、そもそも投資で元本保証はできないからね…
③過去に行政処分を受けた経験がある
ネット上で批判的な声が多い理由の一因ともいえるのが、過去に受けた行政処分です。
運営会社である都市綜研インベストファンドは、2013年に大阪府により「不動産特定共同事業に係る業務の60日間の一部停止」という行政処分を受けています。
ただし、この行政処分は会計処理を理由にしたもので、投資パフォーマンスに影響を与えるものでありません。
同社は当局の指示に従い過去の決算を修正した結果、過去分のバランスシートが債務超過となりましたが、翌2013年度には債務超過を解消しています。
ただ、2024年に行政処分を再度下されているのはかなりネガティブだワン、、
④解約・換金ができない
さらに、現在（2024年6月20日時点）みんなで大家さんはファンドの解約・換金ができなくなっているそうです。
譲渡契約についてのお知らせ
平素より、みんなで大家さんをご利用いただき、誠にありがとうございます。
この度、都市綜研インベストファンド株式会社が提供する「みんなで大家さん」に関する譲渡契約につきまして、
出典：みんなで大家さん「譲渡契約についてのお知らせ」
昨日6月17日に発令された行政処分を契機に、契約上の地位の譲渡のお申出が多発しております。
つきましては、事業参加者様の保護を第一に、重要事項説明書記載のとおり、譲渡契約の締結を一時的に停止させていただきます。
譲渡契約の締結を希望される一部の事業参加者様にはご不便をおかけすることとなり、心よりお詫び申し上げます。
前述した業務停止命令により、出資者の売却が殺到することを見込んでの対応になったのかと推測されます。
このような対応は出資者の信頼を大きく損なうだけでなく、出資者以外の投資家からも悪印象を与えかねない結果になりそうです。
成田空港の開発も思ったように進んでいないみたいだし、あんまり信用できないよ。。
【まとめ】みんなで大家さんの口コミは怪しい？
みんなで大家さんについてよく分かったよ！
投資はやめておいた方が良さそうだね…
最後にこの記事の重要なポイントをまとめます。
- みんなで大家さんは100万円から不動産投資ができるサービス
- マイナスな口コミもあるが、元本割れしたことは無い
- 2024年に業務停止命令が出されている
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