不動産投資にかかる初期費用はどのくらい？初期費用の目安・内訳や抑える方法を解説

逆瀬川 勇造

このようなお悩みを解決します。

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この記事の結論

• 不動産投資に必要な初期費用は物件価格の10～15％程
• 初期費用を抑えるなら「仲介手数料」や「融資」に関わる手数料を抑えるのがポイント
• 初期費用が少ないなら不動産投資クラウドファンディングを検討するのがおすすめ

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不動産投資を検討しているものの、初期費用が気になって投資をスタートできない方もいらっしゃるでしょう。

不動産投資にはある程度まとまった費用が必要になるため、どのような費用がどれくらい掛かるのかを理解しておく必要があります。

そこで、この記事では不動産投資の初期費用について内訳や必要な頭金など分かりやすく解説します。

不動産投資の初期費用はどのくらい？

不動産投資の初期費用の目安は、購入する物件価格の10～15%程度が一般的です。

例えば、3,000万円の物件に投資するなら、300～450万円程は自己資金で必要になります。

不動産投資では、物件購入に必要な資金は数千万円や億単位になるものです。

しかし、基本的に不動産投資では不動産投資ローンを活用するため、現金一括で購入でもしない限り数千万円もの初期費用は必要ないのが一般的です。

ただし、不動産投資にはさまざまな諸費用が発生し、それらの費用として初期費用が必要になります。

その物件購入以外にかかる諸費用の目安が物件価格の10～15％となるのです。

初期費用の内訳

ここでは、初期費用の内訳をみていきましょう。

まずは、主な初期費用を一覧で確認します。

項目	目安額
ローン手数料	定率型：融資額×2.2% 定額型：3～10万円
保証料	融資額×2%または金利に0.2%上乗せ
印紙代	1～10万円
登録免許税	所有権移転登記：不動産評価額×2％ 抵当権設定登記：借入額×0.4%
司法書士費用	1～5万円
仲介手数料	不動産購入額×3%＋6万円＋消費税
不動産取得税	不動産評価額×4％
固定資産税・都市計画税の清算金	購入期間に応じる
火災保険料	年間10～30万円
頭金	物件価格の10%程

例えば、以下の条件で初期費用を計算してみます。

項目	費用
ローン手数料	66万円
保証料	60万円
印紙代	4万円
登録免許税	所有権移転登記：80万円 抵当権設定登記：12万円
司法書士費用	5万円
仲介手数料	138.6万円
不動産取得税	160万
固定資産税・都市計画税の清算金	20万円
火災保険料	20万円
合計	565.6万円

上記の場合、頭金を除いて565.6万円の初期費用が必要になるのです。

具体的な初期費用の内容について、以下で確認してきましょう。

ローン手数料

ローン手数料とは、ローンを組む際に金融機関に支払う事務手数料のことです。

金融機関によって設定は異なりますが、定率型なら借入額×2.2%、定額型なら3～10万円が目安となります。

いくつかの事例を見てみると、ローン手数料は以下のように設定されています。

ローン手数料は金融機関によって異なるので、事前に確認するようにしましょう。

保証料

保証料とは、ローンを組む際に保証会社をつけるための手数料です。

万が一、返済できなくなってしまっても、保証会社が返済してくれるので金融機関は回収できない事態を防げます。

この保証会社による費用が保証料になるのです。

保証料の目安は、次の通りです。

保証料の設定方式や額は、金融会社によって異なるので注意しましょう。

また、保証会社を付けていない金融機関の場合は、保証料0円というケースもあります。

保証料を抑えたい人は保証料0円の金融機関を探してみるのも一つの手でしょう。

印紙代

印紙代とは、課税対象の文章を作成する際にかかる税金です。

ローンを組んで不動産を購入する場合、「ローン契約書（金銭消費貸借契約書）」と不動産の「売買契約書」に対して印紙税がかかります。

印紙税は、契約書に記載された金額に応じて課税され、主な不動産取引の価格帯での税額は次の通りです。

記載金額	税額
1,000万円超5,000万円以下	2万円
5,000万円超1億円以下	6万円
1億円超5億円以下	10万円

印紙税は、書類作成時に収入印紙を貼付・消印することで納税できます。

必要な印紙が添付されていない、消印忘れではペナルティもあるので注意しましょう。

登録免許税

不動産を購入した場合、不動産登記簿の所有者の名義を変更する手続きが必要です。

その手続きに必要な税金が登録免許税です。

また、ローンを組んだ場合は抵当権が設定されるため、抵当権設定の登記も必要になります。

登録免許税は、登記の内容によって費用が次のように異なります。

司法書士費用

登記手続きを司法書士に依頼して行ってもらう場合、司法書士へ報酬を支払う必要があります。

依頼する司法書士によって費用は異なりますが、1～5万円程が目安となるでしょう。

登記手続きを自分で行えば、司法書士費用は掛かりません。

しかし、必要書類の収集や手続きなど時間も手間もかかるので、司法書士に依頼することをおすすめします。

仲介手数料

不動産会社を通して不動産を購入した場合、不動産購入時には不動産会社への仲介手数料が発生します。

仲介手数料は、法律によって次のように上限が定められています。

例えば、3,000万円の物件の売買であれば3,000万円×3%+6万円+消費税=105.96万円と計算できます。

上記はあくまで上限額なので、上記金額以下であればいくらでも構わないのですが、上限額で設定されることが多いでしょう。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を取得した人に課税される税金です。

不動産取得税を求める計算式は、次の通りです。

なお、2025年3月31日までに取得した住宅・土地については3%への軽減措置が適用されます。

不動産取得税は、購入してすぐに支払うわけではありません。

一般的には、購入後半年後ほどすると自治体から納税通知書が送られてくるので通知書に沿って支払います。

自治体によっては購入してから1年近くたってから通知書が送られてくることもあるので、注意が必要です。

固定資産税・都市計画税の清算金

不動産を購入すると、毎年固定資産税が課税されます。

また、地域によっては都市計画税も課せられます。

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者が納税義務を負うものです。

そのため、年の途中で購入した場合であっても納税義務者は1月1日時点の所有者である売主です。

しかし、不動産取引においては、商慣習として売主と買主で按分し、買主に支払うのが一般的です。

例えば、4月1日に不動産取引をした場合は1月1日から3月31日までの分を売主、4月1日から12月31日までの分を買主の負担として計算するのです。

火災保険料

不動産購入時には火災保険に加入するのが一般的です。

不動産投資ローンを組む場合は火災保険への加入が必須となることがほとんどです。

火災保険料は、保障内容や支払い方などによって異なります。

また、火災保険加入時には地震保険への加入も検討することをおすすめします。

不動産投資を始めるのに必要な頭金はどのくらい？

自己資金と聞くと、頭金のことを思い浮かべる方もいらっしゃるでしょう。

結論からいうと、不動産投資を始めるのに必要な頭金は物件価格の1割～2割程度となることが多いです。

ここでは、不動産投資における頭金について以下の通り解説します。

それぞれ見ていきましょう。

不動産投資の頭金とは

頭金とは、物件価格のうち自己資金で用意する部分のことを言います。

例えば、3,000万円の物件で2,000万円のローンを組むなら、1,000万円が頭金＝自己資金ということになります。

ただし、先述したように不動産購入時には物件価格以外にもさまざまな諸費用が発生します。

そのため、「不動産価格＋諸費用＝融資＋頭金」で賄うことになるのです。

フルローンとオーバーローンの違い

近年では頭金が必要なケースも多いですが、頭金なしでローンを組めないわけではありません。

頭金なしでローンを組む場合、次の2つの方法があります。

フルローンとは、物件価格の全額融資を受ける方法です。

この場合、物件価格以外の諸費用の部分は自己資金として用意する必要があります。

一方、物件価格に諸費用までプラスした分の融資を受ける方法をオーバーローンと言います。

オーバーローンであれば、自己資金0円でも不動産投資をスタートできるでしょう。

ただし、オーバーローンでは借入額が大きくなることから毎月の返済額の負担も大きくなります。

自己資金が0円ということは、もし突発的な支出や赤字が出ても対応する資金がないということでもあるので、不動産投資が失敗しやすい点には注意しましょう。

こうしたことから、不動産投資を始めるのに必要な頭金としては、少なくとも、フルローンで融資を受けることのできない諸費用分として、物件価格の1～2割程度は必要になるのが一般的なのです。

あわせて読みたい：おすすめの不動産投資ローンは？不動産投資ローンを選ぶポイントや注意点と併せて解説

不動産投資の初期費用を抑える方法とは？

初期費用は出来るだけ安く抑えたいものですね。

印紙税や登録免許税・不動産取得税といった税金は、努力で抑えることは難しいですが、他の項目についてはある程度抑える方法もあります。

ここでは、不動産投資の初期費用を抑える方法として次の3つを紹介します。

それぞれ詳しくみていきましょう。

売主の業者から物件を購入する

不動産業者が売主の不動産を購入した場合、仲介手数料がかかりません。

仲介手数料は、不動産会社が仲介して契約成立した場合にのみ発生するものです。

そのため、売主＝不動産会社であれば、仲介ではないため仲介手数料が発生しません。

仲介手数料は、100万円を超えることも珍しくなく、初期費用の中でも大きな割合を占めるものです。

仲介手数料を削減できれば、初期費用を大きく抑えられるでしょう。

初期費用を抑えて不動産投資を始めるならJPリターンズ

不動産投資会社であるJPリターンズでは、自ら売主として物件を提供しているため、仲介手数料が発生しません。

不動産投資を検討されている方はまずはJPリターンズに相談してみるとよいでしょう。

融資に強い業者を探す

融資の条件や手数料は金融機関ごとに異なります。

できるだけ手数料が抑えられる金融機関を見つけられれば、初期費用を抑えることが可能です。

融資については、自分で直接金融機関を探す以外でも、不動産会社が紹介してくれるケースも珍しくありません。

不動産会社の紹介の場合、好条件で融資してくれる金融機関もあるので、融資に強い業者を選ぶのもおすすめです。

不動産投資ローンの検討におすすめのサービス

不動産投資ローンを自分で探すなら、「INVASE」がおすすめです。

INVASEでバウチャーを取得しておけば、借入できる額が分かるので不動産会社も物件を紹介しやすいというメリットもあります。

また、不動産投資ローンは借りた後も、適切なタイミングで借り換えすることでお得にすることも可能です。

不動産投資クラウドファンディングを利用する

現物の不動産に投資しようとすれば、どんなに初期費用を抑えても100万円以上は掛かってくるでしょう。

そこまでの初期費用は難しいという人は、不動産投資クラウドファンディングからスタートするのがおすすめです。

不動産投資クラウドファンディングでは、多くのサービスが1万円から投資が可能です。

少額から投資できるので、初心者や投資資金が少ない人でも投資しやすいでしょう。

また、不動産の運営自体は事業者が行うため、投資家は分配金を待つだけなので仕事に忙しい人でも取り組みやすいというメリットもあります。

多くのサービスで、優先劣後やマスターリースなど投資家を守る仕組みが整えられているのも、安心して投資できるポイントでしょう。

初心者でも始めやすい不動産クラウドファンディングサービス

投資初心者が不動産投資クラウドファンディングするなら、「CREAL」がおすすめです。

1万円から投資でき、投資家を守る仕組みも整っているので初心者でも安心して投資できます。

不動産投資の初期費用に関するよくある質問

最後に、不動産投資の初期費用に関するよくある質問を見てきましょう。

不動産投資は初期費用なしで始められる？

オーバーローンを利用できれば、初期費用なしでもスタートできる可能性があります。

ただし、近年では金融機関が不動産投資の無理な融資に消極的であり、オーバーローンで融資を受けることが難しいケースが多いようです。

また、仮に初期費用なしでスタートしても、運用後に返済が厳しくなるなどの恐れもあるためある程度の初期費用を用意しておくことが大切です。

不動産投資は初期費用が大きいけどメリットはある？

不動産投資には、「安定した収入を得られる」「レバレッジを効かせられる」「インフレに強い」などのメリットがあります。

ローンを組むことで初期費用は高くなりますが、ローンを組んで自己資金以上の物件に投資できることは収益をより大きくできるメリットにもなるのです。

ただし、インフレなどメリットについては不動産投資クラウドファンディングでも得られるため、初期費用を抑えたいならそちらを検討するのも良いでしょう。

【まとめ】不動産投資クラウドファンディングであれば初期費用を抑えて始めることができる

最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。

不動産投資の初期費用にお悩みであれば、仲介手数料不要で利用できるJPリターンズや、1万円から不動産投資できる不動産投資クラウドファンディングのCREALの利用を検討してみてはいかがでしょうか。