【代替案】ワンルームマンション投資は失敗しやすいって本当？よくある理由や対策を解説

逆瀬川 勇造

このようなお悩みを解決します。

不動産投資の中でも人気の高いワンルームマンション投資。

比較的投資額を抑えてスタートできるなど魅力もあり、検討している人もいるでしょう。

しかし、ワンルームマンション投資を検索すると「失敗」という言葉もよく目にすることから躊躇している人も多いものです。

ワンルームマンション投資は本当に失敗しやすいのでしょうか？

この記事では、ワンルームマンション投資が失敗しやすい理由とその対策について、不動産会社で勤務していた筆者が解説します。

リスクを抑えてより少額で不動産投資するなら、不動産投資クラウドファンディングがおすすめです。

ワンルームマンション投資で失敗するよくある理由

ワンルームマンション投資とは、単身者向けの1Kや1DKといったワンルームタイプのマンションへの投資のことを言います。

ワンルームマンションは、ファミリータイプのマンションや1棟アパートよりも投資額を抑えやすいというメリットがあり注目を集めています。

しかし、ワンルームマンション投資はかならず成功するわけではなく、失敗してしまう人がいるのも事実です。

ワンルームマンション投資を成功させるには、どのような失敗があるのか理解して対策する必要があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

立地条件が悪い

価格の安さを優先して立地の悪いワンルームマンションに投資しても失敗する可能性が高くなります。

そもそも、不動産投資するうえでは立地は重要なポイントです。

特に、ワンルームマンションのターゲットである学生や独身社会人は、駅近などの利便性のよい立地を好む傾向にあります。

もともと比較的価格の安いワンルームマンションで、立地条件が悪ければより価格を抑えて投資できるでしょう。

しかし、どんなに格安で物件を手に入れられても、入居者が集まらなければ投資は失敗してしまうものです。

また、物件のあるエリアはファミリー世帯が多いというように、ターゲット層が少なければワンルームマンションの賃貸ニーズも下がります。

物件価格が高すぎる(利回りが低い)

物件の価格が高すぎるとキャッシュフローが悪化して失敗しやすくなります。

ワンルームマンションは比較的投資額を抑えられると言っても、条件が良ければ数千万円は必要です。

さらに、ワンルームマンションは家賃収入がそれほど大きくはないというデメリットがあります。

例えば、次の条件でキャッシュフローを見てみましょう。

上記の条件で借入れた場合、毎月の返済額は約5万円です。

そこからさらに、委託管理費や税金などを差し引くと手元には数千円しか残らない可能性もあるでしょう。

良い条件の物件に投資できれば、入居者を確保しやすいというメリットはあります。

しかし、物件価格が上がればその分借入額も上がり、毎月の返済の負担も大きくなるものです。

物件価格と返済額・家賃のバランスは慎重に判断することが大切です。

借入額が大きすぎる

物件価格の低いワンルームマンションは、比較的借入しやすいことからできるだけローンに頼りたいという人も多いものです。

自己資金を抑えて投資するということは、その分多く借り入れるということです。

借り入れたお金は毎月返済しなければならないという点は、忘れてはいけません。

借入が多ければ、毎月の返済の負担も大きくなります。

例えば、2,000万円のワンルームマンションで借入額と返済額を見てみましょう。

なお、金利は2.0%・借入期間20年で計算します。

自己資金	0円	500万円	1,000万円	1,500万円	2,000万円
借入額	2,000万円	1,500万円	1,000万円	500万円	0円
毎月の返済額	101,176円	75,882万円	50,588円	25,294円	0円

このように、自己資金が500万円違うと毎月の返済額は約2.5万円も変わってきます。

家賃収入の多くないワンルームマンションで、2.5万円支出の差は大きなものです。

この時家賃収入が毎月9.5万円なら、自己資金0円はもちろん500万円でも赤字になる可能性が高くなるでしょう。

また、自己資金が少ないと修繕など突発的な支出に対応できない恐れもあります。

空室率が高い

空室が出てしまうと家賃収入を得られません。

ワンルームマンション投資の場合、1室単位で投資するので空室リスクは高くなります。

1棟アパートや複数の部屋を所有していれば、仮に1室が空室でも他の部屋の収入でカバーできる可能性があるでしょう。

しかし、ワンルームマンション1室のみの投資の場合、空室＝収入ゼロとなります。

収入がゼロの場合、返済額などの支出はそれまでの蓄えか自己資金でカバーすることになります。

空室期間が長期に渡るとその負担も大きくなるため、投資が失敗してしまう可能性も高くなるでしょう。

管理会社の選定を失敗している

日常的な物件の修繕や入居者の対応などは、基本的に管理会社に委託することになります。

しかし、委託先の管理会社選びは慎重に行わなければ失敗のリスクが高まります。

管理会社の質が悪いと次のようなことが起こる可能性があります。

適切に修繕・清掃されていないと物件の質が悪くなり入居者に避けられてしまいます。

入居者対応が悪い管理会社の場合、入居者が不満を抱いて退去してしまうこともあるでしょう。

そもそも、集客力のない管理会社では入居者がなかなか見つからない可能性もあるのです。

管理会社にすべてを任せれば、不動産投資の手間を大幅に減らせられます。

しかし、すべてを任す管理会社だからこそ、しっかりとした会社を選ばなければ投資が失敗しやすくなるのです。

ワンルームマンション投資は儲からない・やめとけと言われるのは本当？

ワンルームマンション投資が儲からない、やめた方がいいとは一概には言えません。

ワンルームマンションであっても、立地が良いなど需要が高ければ成功する可能性は十分あるものです。

ワンルームマンション投資には、次のような魅力もあります。

ワンルームマンション投資は、大きく儲けることは難しいですが、コツコツ利益を積み上げるには適した投資です。

とはいえ、先述したように失敗しやすい理由も多く潜んでいるため、投資は慎重に判断する必要があります。

以下では、失敗しないためのポイントを解説するので参考にしてくださいね。

ワンルームマンション投資で失敗しないためのポイント

ワンルームマンション投資で失敗しないためのポイントには、次の4つが挙げられます。

それぞれ詳しくみていきましょう。

複数の物件を比較する

ワンルームマンション投資の成功は、物件選びにかかっています。

できるだけ多くの物件を比較し、徹底的にリサーチしたうえで投資する不動産を決めることが大切です。

一般的には、立地条件が悪ければ物件価格が安くなるので利回りが高くなります。

一方、立地条件が良ければ物件価格が高くなるので、利回りが下がります。

立地	物件価格	利回り
悪い	安い	高い
良い	高い	低い

しかし、立地の悪い物件は需要が低いため、リスクが高くなるものです。

とはいえ、立地条件の良し悪しや物件価格の高い安いの判断基準は、複数の物件を見比べることでようやく理解できることでもあります。

自己資金を用意する

自己資金をできるだけ用意することで、借入額を抑えられ毎月の返済額の負担も減らせられます。

その結果、キャッシュフローの改善にもつなげやすくなるのです。

できるだけ自己資金を抑えて投資をスタートしたいと考える方も多いでしょう。

しかし、自己資金が少ないことで返済の負担が増える・突発的な支出に対応できないなど失敗するリスクが高くなる点には注意が必要です。

自己資金の額は、選ぶ物件や投資目的・資産状況によって適切な額は異なるものです。

一般的には、頭金と購入時の諸費用・余剰資金などを考慮して、物件価格の1～3割ほどを目安とするとよいでしょう。

例えば、1,500万円のワンルームマンションに投資するなら、150万円～450万円が目安です。

とはいえ、仮に300万円を貯めるにしても、貯蓄0円からスタートして毎月5万円貯金しても5年かかってしまいます。

5年貯めている間に、良い条件の物件を逃してしまう可能性もあるものです。

投資のスタートが5年遅れると、最終的な利益が下がってしまう恐れもあるので、バランスを考慮して投資計画を立てるようにしましょう。

少しでも条件のよいローンを借りられるようにする

不動産投資は基本的にローンを組んでの投資となります。

しかし、ローンの条件は金融機関ごとに大きく異なります。

長期間・高額な借入になる不動産投資ローンは、できるだけ良い条件で借入れることで返済の負担を大きく減らせるのです。

例えば、2,000万円を20年間借入れる場合の金利ごとの返済額を見てみましょう。

金利	0.5%	1.0%	1.5%	2.0%
毎月の返済額	87,586円	91,978円	96,509円	101,176円
総返済額	21,020,640円	22,074,720円	23,162,160円	24,282,240円

このように、金利が0.5%変わると毎月で5000円、返済総額なら約100万円も変わってきます。

借入する際には、しっかりと金融機関を比較してできるだけ条件の良い金融機関を見つけるようにしましょう。

できるだけ正確にお金のシミュレーションをする

ワンルームマンション投資前には、できるだけ詳細なシミュレーションが大切です。

少なくとも表面利回りではなく実質利回りでのシミュレーションは欠かせません。

例えば、年間家賃収入が100万円、経費が50万円、物件価格が1,000万円の物件で表面利回りと実質利回りを比較します。

このように、利回りが大きく異なります。

実質利回りの経費には、次のような項目が含まれます。

利回りを計算するなら、経費まで考慮した実質利回りまで計算することが大切です。

ちなみに、実質利回りはローン返済の元本や所得税などの利益にかかる税額は考慮されないため、手元に残るお金はより少なくなります。

可能であれば、返済額まで含めたキャッシュフロー利回りや税金まで考慮した税引き後利回りなど、より詳細なシミュレーションをするとよいでしょう。

ワンルームマンション投資に関するよくある質問【節税・成功率】

ここでは、ワンルームマンション投資に関するよくある質問をみていきましょう。

ワンルームマンション投資は節税できるって本当？

これは、損益通算を利用した所得の圧縮による節税です。

不動産投資の所得が赤字の場合、給与所得などの黒字の所得と相殺できます。

例えば、不動産投資で200万円の赤字、給与所得が600万円なら相殺した400万円が所得税・住民税の対象となるのです。

ただし、この方法はワンルームマンション投資が赤字ということが前提という点には注意しなければなりません。

不動産投資の節税を独学するのは難しいので、JPリターンズなどの不動産投資会社に教えてもらうと良いでしょう。

ワンルームマンション投資の成功率はどのくらい？

LIXIL不動産ショップTOCHUのデータによるとワンルームマンション投資の成功率は16%という結果が出ています。

しかし、何をもって成功とするかは、人それぞれ異なります。

黒字であれば成功、大きく儲けてようやく成功、節税できれば成功、など成功の基準は異なるので成功率を示すのは難しいでしょう。

仮に、黒字であることを成功とするとしても、投資する地域や人の属性などにも大きく左右されるため、データだけでは判断できるものではありません。

ワンルームマンションより不動産投資クラウドファンディングがおすすめな理由

比較的費用を抑えられるワンルームマンション投資であっても、ローンを組んで数千万円の投資になります。

また、現物の不動産投資には空室リスクなど多くのリスクもあるので、初心者にはハードルが高いものです。

それでも不動産に投資したいという人におすすめなのが、不動産投資クラウドファンディングです。

以下で不動産投資クラウドファンディングがおすすめの理由を見ていきましょう。

1万円から投資できる

不動産投資クラウドファンディングの多くは、1万円から投資できます。

現物の不動産に投資する場合、初期費用だけでも数百万円、毎月のローン返済も数万円となってくるものです。

その点、1万円から投資できる不動産投資クラウドファンディングなら初心者や資金が少ない人でも投資しやすいというメリットがあります。

リスクが抑えられている

不動産投資クラウドファンディングでは、事業者によって投資家を守る仕組みが整えられています。

主な仕組みには、次のようなものがあります。

このような仕組みがあるので、投資家は比較的安心して投資できます。

ただし、投資である以上絶対大丈夫という保証はないので、元本が失われるリスクはあります。

とはいえ、不動産投資クラウドファンディングなら失敗しても投資した額を失うだけで、マイナスにはなりません。

一方、ワンルームマンション投資で失敗してしまうと、ローンだけが残ってしまうリスクがあります。

このように借金を背負う心配がない点は、不動産投資クラウドファンディングのメリットと言えるでしょう。

おすすめの不動産投資クラウドファンディング3選

不動産投資クラウドファンディングにもさまざまサービスがあるので、どこで投資すべきが悩む人も多いでしょう。

ここでは、初心者におすすめのサービスとして、次の3つを紹介します。

CREAL

項目	詳細
運営会社	クリアル株式会社
最小投資額	1万円
参加方法	先着
公式サイト	https://creal.jp/

不動産投資クラウドファンディングの先駆け的存在であるCREAL（クリアル）。

運営するクリアル株式会社は、東証グロース上場企業でもあります。

上場企業が運営するだけでなく、国土交通省発行の「不動産特定共同事業（FTK）の利活用促進ハンドブック」にCREALの事例が掲載されており、信頼性は抜群です。

また、保育施設や学校施設など、独特の物件にも投資できるので、投資を通して社会貢献できるというメリットもあります。

COZUCHI

項目	詳細
運営会社	LAETORI株式会社
最小投資額	1万円
参加方法	先着・抽選
公式サイト	https://cozuchi.com/ja/

不動産投資クラウドファンディングの中でも注目の高いCOZUCHI。

運営会社のLAETORI株式会社は1999年に創業しており、不動産投資の実績やノウハウが豊富なので安心して投資できますね。

COZUCHIの魅力が利回りの高さです。

中には50%を超える物件もあるなど、魅力的なファンドも豊富にあります。

また、不動産投資クラウドファンディングの中では珍しい「途中解約」が可能という特徴もあるのです。

手数料は必要ですが、いつでも解約できるので急な資金の必要性にも対応でき安心ですね。

LEVECHY

項目	詳細
運営会社	ジャパン・プロパティーズ株式会社
最小投資額	1万円
参加方法	抽選
公式サイト	https://levechy.com/

2023年5月にスタートした新しいサービスであるLEVECHY（レベチー）。

レベル違いな利回りの高さと安全性で注目を集めています。

LEVECHYは不動産投資クラウドファンディングでありながら、現物不動産投資同様に借入を活用したレバレッジを効かせられるという魅力があります。

また、独特のスキームを活用した安全性の高さにも魅力があります。

【まとめ】ワンルームマンション投資は初心者には難しい！

最後にこの記事の重要なポイントをまとめます。

ワンルームマンション投資は魅力もありますが、失敗するリスクも高い投資です。

自己資金もある程度は必要になってくるので、初心者にはハードルが高い投資と言えるでしょう。

今回紹介したサービスの投資家登録は無料なので、まずは公式サイトを見てみると良いでしょう。