この記事は、Podcast「【いろはに不動産教室①】不動産投資の第一歩は〇〇を決めること！」の内容をまとめたものです。
今回のエピソードは、住宅ローン比較サービス「モゲチェック」や不動産投資ローンの総合サービス「INVASE」を運営する株式会社MFS様の協賛で収録しています。
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不動産投資と株式の違い
不動産も株式や債券のように安く買って高く売れれば利益を狙えますが、それだけではありません。
不動産の特徴として、毎月の賃料収入としてのインカムゲイン、及び減価償却や経費で税制上の利益を得るという多岐にわたるメリットがあります。
不動産投資ならではの魅力
- 売却益を得ること
- 毎月の賃料を得ること
- 税制上の利益を得ること
不動産投資の目的を定める
不動産投資の目的で迷子になる人は多いですが、主に以下の3つに分けられます。
- 楽しみ重視：リフォームで修繕をやって楽しみたい
- 金銭目的：投資なとして毎月の賃料やインフレでのキャピタルゲインを狙いたい
- 余剰資金の運用目的：余剰資金や余剰現金をどうするか考えている
楽しみ重視
リフォームして増えた価値はそのまま売却価格には乗りません。
あくまで安くて、ちょっと直す必要がある物件を直して貸すことで賃料を上げて利益を得ることや、DIYで直すことが楽しいという目的の人がいます。
DIYをする人は外構周りの外壁塗装等もありますが、壁をつくったり砂利を引くなどライトなものから始める人も多いです。
金銭目的
インフレ傾向になっているため、1,000万円の現金を持っていたとして、1,000万円の物件を買って「モノ」に変えると教科書どおりであれば物件価格は上がっていきます。
物件価値がどんどん上がるというよりも、キャッシュの価値が下がっているため相対的に上がっていくためです。
そのため、お金を借りて物件数を伸ばしていくのも良い戦略で、インフレ傾向になると賃料も上がっていきます。
でも、変動金利だとインフレでローンが大変になるんじゃ…？
インフレ目標を置いていますが、まだまだ賃金は上がっていないため変動金利も上がりにくい状況です。
また、金利が上がる局面になった場合、投資用物件は物件価格も上がっていることが多いため、投資用物件を売ってしまえば良いのです。
住宅用ローンの場合はすぐには売りにくいことも想定されますが、不動産投資ローンの場合はあまり気にしなくて良いでしょう。
余剰資金の運用目的
1,000万円の現金を持っていたとして、インフレ率が2％の場合、20年後にはその1,000万円の価値は700万円を切ってしまいます。
仮に余剰現金を持っている人は現金を持っていると損してしまうため、モノに変えてしまったほうが良いのです。
頭金を入れてレバレッジを効かせて大きな物件を買い、インフレ傾向で物件の価値が上がれば大きな成功を収められるでしょう。
ただし、物件選定が大事になるワン！
不動産投資に最低限必要な資金
区分マンションの場合、100万円ほど用意していればスタートできます。
業者によっては物件のディスカウント等々を込み込みにしてくれたりして、10万円からスタートのところも。
ロジックとしては、「だいたいどのくらいであればリスクが受忍できるから、この人に貸し出してもよい」というものなので、リスクがある物件は頭金が多く必要になります。
また、都内など1億程する高額物件は1割や2割の頭金が必要であるケースが多いです。
3,000万円くらいの物件であれば、100万円ほどの諸経費で不動産投資が始められますよ。
物件の選定基準
選定基準は目的によって異なります。
リフォームをしていきたい人は、DIYなどで触れるようなギャンブル性の高い物件が良いでしょう。
こういった物件は儲かるか儲からないかの二択となるので、目的から定めるべきです。
金銭的な成功を目的にする人は、安定的な物件が良いですし、余剰資金を使いたい方も安定的な物件の方がインフレにキャッチアップできます。
そもそも、安定的な物件ってなんだろう…？
安定的な物件では、「土地・街」「建物」「管理」の三要素が重要になります。
この三要素が今のトレンドにキャッチアップしている物件が良いということで、具体的に「土地・街」であれば人気があり人口も減りづらい東京が一番強いでしょう。
「建物」であれば最新の仕様をキャッチアップしている新築物件に近い物件が良く、「管理」はしっかりとマネジメントされていればランニングコストが合理的であったり、変にかかったりしないため重要です。
「管理」の具体例
そもそも、物件のオーナーで構成されている「マンション管理組合」がマンションのマネジメントをしています。
管理を見る際には、以下の3要素が重要になります。
- 管理組合にお金があるか
- 修繕積立金の金額
- 修繕の方針が決められているか
管理を見るにあたり、長期修繕計画書（長計）と重要事項調査報告書（重調）を分析する必要があります。
但し、これらを分析するのは初心者では難しいため、不動産会社や当社（コンドミニアム・アセットマネジメント）などプロに任せる必要があります。
（注）本エピソードの講師はコンドミニアム・アセットマネジメント株式会社の代表取締役 渕ノ上氏が務めています。
長計や重調はマンションによって見れる場合もあれば、契約などが必要で見れない場合もあります。
また、長計と重調は中古マンション全てに備わっているわけではなく、売主側で費用を負担して取得することもあります。
修繕履歴と修繕積立金の金額は契約前でも確認することができるため、データが揃っていなくても分析することは可能です。
今回のまとめ
今回のエピソードでは不動産投資の特徴や、一番最初に知っておきたい大事なポイントを教えて頂きました。
今回のまとめ3点
- 不動産投資をするにあたっては目的を定めることが重要
- 物件を選ぶ際は「土地・街」「建物」「管理」の3点で物件の評価をしていくことが重要
- 物件を評価する時は不動産投資会社やプロに相談するのがおすすめZ
今回のエピソードは、住宅ローン比較サービス「モゲチェック」や不動産投資ローンの総合サービス「INVASE」を運営する株式会社MFS様の協賛で収録しました。
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