住宅ローンの借り換え手数料はどのくらい？費用相場や安く抑える方法をご紹介

逆瀬川 勇造

このような疑問にお応えします。

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この記事の結論

• 住宅ローンの借り換え手数料は100万円程掛かる場合がある
• 事務手数料と保証料が安い金融機関を選ぶことで手数料を抑えられる
• 借り換えのシミュレーションをしっかりすることが大切

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住宅ローンの返済負担を軽減するために借り換えを検討している方も多いでしょう。

金利の低い住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額を大きく減らすことも可能です。

しかし、住宅ローンの借り換えには手数料がかかります。

手数料まで含めて考えると、借り換えでのメリット額がほとんどなくなってしまう場合もあるので、注意が必要なのです。

とはいえ、手数料がどれくらいかかるのか分からないという方も多いはず。

そこで今回は、住宅ローンの借り換え手数料の費用相場やその内訳、安く抑える方法まで分かりやすく解説します。

住宅ローンの借り換えを検討している方は、「【金利タイプ別】住宅ローン借り換えおすすめランキングをご紹介！借り換え先を選ぶポイントとは？」の記事もご覧ください。

住宅ローン借り換え手数料の相場・平均目安

ここでは、住宅ローンの借り換え手数料の相場を見ていきましょう。

借換前のローン残債が2,000万円（残期間25年）、新しいローンが1,700万円（借入期間20年）の場合で計算していきます。

	完済のための手数料	新しいローンの手数料
事務手数料	0円～3万円	定率型（2.2%）：37.4万 定額型：０円～30万円
登記費用	2,000円 司法書士費用：5万円	6.8万円 司法書士費用：5万円
保証料		一括払い（2%）：34万円 上乗せ（0.2%）：34.36万円
印紙税		2万円
合計	5～10万円程度	60～80万円程度

完済のための手数料は0万円～10万円程となり、新しいローンのための手数料は定率型などによって異なりますが、おおよそ60万円～80万円になるでしょう。

よって、この場合の借り換え手数料は60万円～90万円程度となるのです。

【比較】借り換え手数料の安い金融機関は？

ここでは、金融機関ごとの借り換えにかかる手数料を比較していきましょう。

	事務手数料	保証料	繰り上げ返済手数料
住信SBIネット銀行	借入額×2.2%	0円	変動金利：0円 固定金利：3.3万円
新生銀行	定額型：5.5万 定率型：借入金額×2.2%	0円	0円
りそな	借入額×2.2% 金利上乗せ型・一括型：0円	0円 保証会社事務手数料：3.3万円 金利上乗せ型：+0.2％	変動・固定：1.1万円 固定期間選択型：3.3万円
auじぶん銀行	借入額×2.2%	0円	変動金利：0円 固定金利：3.3万円
楽天銀行	変動金利：3.3万円 固定金利：借入額×1.1%	0円	0円
ソニー銀行	借入額×2.2% 定額型：4.4万円	0円	0円

ネット銀行の方が手数料は安い傾向にあります。

りそな銀行の金利上乗せタイプのように事務手数料が無料になる場合もあるので、よりお得に借入可能です。

特に住信SBIネット銀行は事務手数料が借入額✕2.2%となっているものの、保証料無料で利用でき、さらに繰り上げ返済手数料も変動金利期間中であれば無料です。

SBIマネープラザでは住信SBIネット銀行の住宅ローンを対面で相談可能。

お得に利用できる住宅ローンへの借り換えを検討されている方は、一度相談してみるのがおすすめです。

住宅ローン借り換え手数料の内訳

住宅ローンの借り換えを検討するうえで、気を付けなければならないのが手数料です。

借り換えして返済額を減らせても手数料が高額になることで、トータルの負担は借り換え前と変わらないというケースもあります。

例えば、3,000万円の住宅ローン（借入期間30年）を金利1.0%から金利0.8%に借り換えたとしましょう。

返済総額だけでみると、約100万円負担を減らせています。

しかし、借り換えの手数料が100万円掛かってしまうと、トータルの支払額はほとんど同じになってしまうのです。

このように、借り換えを検討する際には手数料込みの支払額で検討することが大切です。

借り換え手数料は、大きく分けて次の2つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ローン完済にかかる手数料

住宅ローンの借り換えでは、「新しい住宅ローンで今の住宅ローンを完済する」という手続きを取ります。

そのため、まずはローン完済手続きのための手数料が必要になります。

完済のための手数料は、主に次の2つです。

事務手数料

今の住宅ローン残債は繰り上げて一括返済するという形になるため、繰り上げ返済のための事務手数料が発生します。

繰り上げ返済手数料は、金融機関によって異なります。

例えば、りそな銀行の場合は次のような手数料がかかります。

項目	手数料の額
変動金利・固定金利	11,000円
固定金利選択型	33,000円
繰り上げ返済に伴う保証料返戻手続きの手数料	11,000円

りそな銀行では、全額繰り上げ返済の場合は店頭・テレビ電話受付のみとなり、インターネットでは手続きできません。

また、三菱UFJ銀行の場合の手数料は以下の通りです。

申し込み方法	手数料
インターネット	16,500円
テレビ窓口	22,000円
窓口	33,000円
保証会社事務手数料	11,000円

三菱UFJ銀行は、金利タイプに関わらず一律の手数料がかかり、インターネットでも手続き可能です。

ちなみに、保証会社事務手数料とは、保証料を返金してもらうための手数料のことをいい、返金される分から差し引かれる形が一般的です。

保証料の返金については、後ほど詳しく説明します。

このように、金融機関によって返済方法や手数料は異なるので、事前に確認するようにしましょう。

登記費用

住宅ローンを借り換える場合、次の2つの登記が必要です。

新しく住宅ローンを組むために、今の抵当権を抹消する必要があり、その手数料がかかります。

抵当権抹消に必要な登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。

基本的に、抵当権は土地と建物両方に設定されているため、合わせて2,000円の費用がかかります。

ただし、土地が複数の筆に分かれているようなケースでは、筆数分の登録免許税が必要になります。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は司法書士費用も必要です。

司法書士によって費用は異なりますが、5万円～10万円ほどかかるでしょう。

新しくローンを組むのにかかる手数料

次に、新しく組むローンにかかる手数料について見ていきましょう。

新規でローンを組む際にかかる手数料としては、主に次の4つが挙げられます。

事務手数料

新しく住宅ローンを組む際にも金融機関で事務手数料が発生します。

事務手数料は、一般的に「定額型」と「定率型」の2つの種類があります。

りそな銀行の場合、新規住宅ローンの事務手数料は次のとおりです。

仮に2,000万円借り入れる場合は、44万円の手数料が必要になります。

定率型は借入額が少ない場合に有利となり、定額型は借入額が多いほど有利になるものです。

金融機関によってどちらを採用しているかは異なるので、事前に確認するようにしましょう。

保証料

保証料とは、保証会社に支払う手数料のことをいいます。

住宅ローンの契約では、万が一返済が滞った場合には保証会社が立て替えて返済してくれる形になっているものが多いです。

立て替えるといっても、立て替え後は保証会社から返済の請求があるので返済義務がなくなるわけではありません。

この仕組みは、主に金融機関側のためにあるものだといえるでしょう。

保証料の支払い方法は、大きく次の2種類があります。

一括前払い方式の具体的な保証料の額については、利用する金融機関や審査結果によりますが、例えばみずほ銀行の場合は以下のような例が示されています。

期間	元利均等返済の保証料	元金均等返済の保証料
5年	45,800円～160,290円	43,060円～150,640円
10年	85,440円～299,090円	76,060円～266,330円
15年	119,820円～419,450円	102,100円～357,370円
20年	148,340円～519,280円	122,770円～429,670円
25年	172,540円～604,060円	139,300円～487,630円
30年	191,370円～669,820円	152,750円～534,600円
35年	206,110円～721,470円	163,720円～572,930円

また、金利上乗せ方式の場合は適用金利に+0.2%上乗せされます。

登記費用

住宅ローンを組む場合は、新しく組む金融機関で抵当権を設定するための登記費用も必要です。

抵当権設定登記費用は、借入額によって異なり次の計算で求められます。

例えば、3,000万円の住宅ローンを組む場合は3,000万円✕0.4%=12万円となります。

また、司法書士に依頼して手続きしてもらう場合は、司法書士費用も必要です。

抵当権設定登記についても、概ね5～10万円程度が相場となっています。

印紙税

印紙税とは、課税対象となる文章を作成する際に必要となる税金で、課税対象の文章に収入印紙を貼付して納税します。

住宅ローン契約の場合、ローン契約書が印紙税の対象文章に該当するのです。

税額は、契約書に記載されている金額（ローンの借入額）に応じて、次のように異なります。

借入額	税額
500万円超～1,000万円以下	10,000円
1,000万円超～5,000万円以下	20,000円
5,000万円超～1億円以下	60,000円

収入印紙の貼付忘れや消印忘れの場合、ペナルティが課せられるので注意しましょう。

このように、住宅ローンの借り換えでは様々な費用が発生しますが、自分ひとりで全ての費用を比較するのは難しいですよね。

そのような場合には、手数料も含めてどれくらい総支払額が減るかをシミュレーションしてくれるモゲチェック（https://mogecheck.jp/）を利用するのがおすすめです。

住宅ローン借り換えで返ってくる可能性があるもの

住宅ローンの借り換えでは、お金が返ってくる場合があります。

返ってくる可能性があるお金としては次の2つがあります。

保証料

保証料の払い方を「一括前払い方式（外枠方式）」にした場合、繰り上げ返済することで短縮された期間分の保証料が返金される場合があります。

返金されるタイミングは次の2つに分かれます。

また、保証料の返金に手数料が必要な場合もあるので、事前に確認するようにしましょう。

火災保険料

住宅ローンの借り換えとともに火災保険を一度解約する場合、契約期間の残り分の保険料が返金されます。

しかし、火災保険は借り換えと同時に解約・新規加入する必要はありません。

住宅ローンを組む際に火災保険の加入を勧められるケースが多いため、セットのように考えている方もいるでしょう。

住宅ローンと火災保険は全く別の契約となるため、借り換えするからと言ってそれまでの火災保険を解約する必要はないのです。

とはいえ、一度加入するとその後補償内容を見直さない方も珍しくありません。

住宅ローンの借り換えのタイミングで火災保険の内容を見直し、必要であれば新しい火災保険に加入するのを検討すると良いでしょう。

借り換え手数料を安く抑える方法は？

住宅ローンの借り換えをお得にするためには、少しでも手数料を抑えることが大切ですね。

手数料の中には、安く抑えられるものと抑えられないものがあるので、理解したうえで安く抑える方法を検討するようにしましょう。

税金の額は変わらない

印紙税や登録免許税は法律で定められた額があり、どの金融機関を選んだとしても金額を変えられません。

ただし、金融機関によってはこの金額を借り換えに含められる可能性があるので、相談してみると良いでしょう。

登記費用の安い司法書士に相談する

登記にかかる費用としては、税金である登録免許税以外に、司法書士報酬が発生します。

司法書士報酬は司法書士によって異なるので、安く引き受けてくれる司法書士を探せば費用を抑えることが可能です。

しかし、安すぎる司法書士の場合は、手続きに不安がある可能性もあるため、評判などしっかりと確認するようにしましょう。

また、必要書類をある程度自分で用意することで費用を抑えられる場合もあります。

抵当権に関する手続きを自分ですれば、登録免許税だけで済みますね。

ただし、住宅ローンをすでに完済している場合の抵当権抹消登記を自分ですることは可能ですが、残債が残っている場合は金融機関側から司法書士に依頼するように言われることが多いでしょう。

手続き上、素人では金融機関側の負担が大きくなってしまうからです。

事務手数料や保証料の安い金融機関を利用する

借り換えの手数料を抑えるポイントは「金融機関選び」です。

手数料の中でも大きな割合を占める事務手数料と保証料は、金融機関によって異なるため、安い金融機関を選ぶことで手数料を大幅に削減できるでしょう。

また、これから住宅ローンを検討する場合も借り換えを見越して、繰り上げ返済の手数料も確認しておくことをおすすめします。

借換時はモゲチェックで比較するのがおすすめ

住宅ローンは金利が低ければ低いほど借り換えメリットがありますが、手数料込みで返済総額を計算することが大切です。

とはいえ、たくさんの金融機関から自分にぴったりの借り換え先を見つけるのは大変ですね。

そのような場合におすすめなのが「モゲチェック」です。

モゲチェックはオンライン住宅ローンサービスでトップレベルのシェアを誇り、各金融機関で借り換えた場合のシミュレーションも簡単にできます。

借り換えシミュレーションが簡単にできる

モゲチェックでは、現在のローンについて簡単に入力するだけで借り換えのメリット額をシミュレーションできます。

ローン残額や残りの期間、希望する新しいローンの金利を入力するだけで、「返済総額」「毎月返済額」がどれだけ減少するのかをすぐに計算してくれるのです。

プロに相談できる

住宅ローンを借り換えして本当にお得になるのか？不安な方もいるでしょう。

モゲチェックでは、住宅ローンの借り換えについて専門の知識を持つプロに相談できます。

このような相談にプロが答えてくれます。

また、住宅ローンの借り換えではメリット額が少なくても団信の補償内容を充実させられる可能性もあります。

反対に、借り換えで団信の補償内容が今よりも薄くなってしまう場合もあるので注意が必要です。

どんなプランが自分にぴったりなのか、プロに相談しながらお得に借り換えられる方法を探すと良いでしょう。

全国700行以上の金融機関比較ができる

借り換え先の金融機関を調べるとなるとかなりの手間と時間が掛かります。

手数料まで調べようと思うと、公式サイトの詳細までチェックしなければならないので大変ですね。

モゲチェックでは、提携している全国700行以上の金融機関の比較が簡単にできます。

金利だけでなく、手数料についての情報も提供してくれるので、各金融機関のサイトを調べる手間も省けるでしょう。

モゲチェックの口コミ

モゲチェックの口コミを見てみると、以下のようなものがあります。

モゲチェックの口コミを見てみると、シミュレーションした結果かなり減らせることが分かり、お世話になっているといった声が多いようです。

シミュレーションは簡単にできるので、まずはモゲチェックを利用してみてはいかがでしょうか。

【まとめ】モゲチェックで借り換え手数料を比較してみよう

最後に、この記事の重要なポイントをまとめます。

モゲチェックなら、手数料を含めてお得になるあなたにぴったりの住宅ローン選びをサポートしてくれます。

まずは、モゲチェックでシミュレーションしてみると良いでしょう。